親が認知症になると実家を売れない？認知症と不動産売却・成年後見制度を解説
親が認知症になると実家を売れない？認知症と不動産売却・成年後見制度を解説
「親が施設に入ることになったので実家を売却したい」
「実家は親名義だけれど、最近認知症が進んできた」
このような場合に注意したいのが、 不動産所有者本人の判断能力です。
不動産売買は、売買価格や契約条件などを理解したうえで行う重要な法律行為です。 親名義の不動産だからといって、子どもが自由に売却できるわけではありません。
一方で、判断能力が十分でなくなってから実家を売却する必要が生じた場合には、 成年後見制度などを利用して手続きを進めることを検討するケースがあります。
この記事では、いわき市で中古住宅・土地・空き家・相続不動産などを取り扱う 以和貴総業株式会社が、 親が認知症になった場合の不動産売却について分かりやすく解説します。
目次
1．親が認知症になると実家を売却できない？
親名義の実家を売却する場合、 原則として売主になるのは不動産を所有している親本人です。
不動産売買では、 「いくらで売却するのか」 「どのような条件で売却するのか」 といった契約内容を理解したうえで意思表示をする必要があります。
そのため、認知症などによって本人の判断能力が十分ではなく、 売買契約の内容や結果を理解できない状態になっている場合には、 本人が通常どおり売買契約を進めることが難しくなります。
2．認知症と診断されただけで売却できなくなるわけではない
ここは非常に誤解されやすいポイントです。
「認知症という診断がある＝一切の契約ができない」 と単純に決まるものではありません。
認知症にはさまざまな状態があり、 本人の判断能力も一人ひとり異なります。
重要なのは病名だけではなく、 不動産売買という具体的な契約について、 本人が内容や結果を理解して意思表示できる状態にあるかという点です。
3．子どもが代わりに契約することはできる？
「親が契約できないなら、息子や娘が代わりに署名すればいいのでは？」 と考える方もいらっしゃいます。
しかし、親子であっても、 子どもが当然に親名義の不動産を処分できるわけではありません。
不動産の所有者はあくまで親本人です。
親名義の不動産を子どもが売却するためには、 適法な代理権などが必要になります。
「家族だから」「相続する予定だから」という理由だけで、 子どもが親の代わりに売買契約を締結できるわけではありません。
4．判断能力が十分でない場合の成年後見制度
認知症などによって本人の判断能力が十分ではなくなった場合に、 本人の権利や財産を守るための制度として「成年後見制度」があります。
成年後見制度には大きく、 「法定後見制度」と「任意後見制度」があります。
| 制度 | 概要 |
|---|---|
| 法定後見制度 | 判断能力が不十分になった後に、家庭裁判所の手続きを通じて本人を支援する制度 |
| 任意後見制度 | 判断能力が十分なうちに、将来判断能力が低下した場合に備えて、支援してもらう人や内容をあらかじめ契約で決めておく制度 |
法定後見制度では、 本人の判断能力の程度などに応じて 「後見」「保佐」「補助」の制度があります。
5．成年後見制度を利用した不動産売却の流れ
例えば親の判断能力が低下し、 成年後見制度を利用して実家を売却する場合には、 一般的には次のような流れを検討することになります。
実際の手続きは本人の判断能力や後見・保佐・補助の区分、 不動産の利用状況などによって異なります。
6．実家の売却には家庭裁判所の許可が必要になる場合がある
成年後見人が本人の「居住用不動産」を売却する場合には、 家庭裁判所の許可が必要です。
これは本人にとって住まいが非常に重要な財産であるためです。
家庭裁判所では、 売却する必要性や売却条件などを確認したうえで、 処分を許可するか判断します。
売却の場合、裁判所への申立てでは、 不動産会社が作成した査定書や売買契約書案、 不動産の評価証明書などが必要になる場合があります。
7．施設に入って空き家になった実家はどうなる？
「親はもう介護施設に入っていて、実家には戻らない予定だから、 居住用不動産ではないのでは？」 と思われるかもしれません。
しかし、成年後見制度における居住用不動産には、 現在住んでいる住宅だけでなく、 施設や病院へ入る前に住んでいた住宅なども含まれる場合があります。
親が施設へ入所したことをきっかけに実家を売却するケースでは、 特に注意が必要なポイントです。
8．認知症になる前にできること
認知症によって判断能力が低下してから対応するよりも、 本人が元気で判断能力が十分なうちに、 将来について家族で話し合っておくことが重要です。
将来の財産管理に備える制度・方法としては、 例えば次のようなものがあります。
| 方法 | 概要 | 注意点 |
|---|---|---|
| 早めの不動産売却 | 本人が判断できるうちに将来不要となる住宅を整理 | 今後住む可能性や家族の意向を十分検討 |
| 任意後見 | 判断能力が十分なうちに将来の支援者等を決めておく | 制度内容を専門家へ確認 |
| 家族信託等 | 財産管理について信託契約を利用する方法 | 設計内容によって効果が異なるため専門家への相談が重要 |
| 遺言等 | 将来の相続について本人の意思を残す | 生前の不動産売却を代理する制度とは別 |
どの方法が適しているかは、 財産状況や家族構成、本人の希望などによって異なります。
任意後見・家族信託・遺言などについては、 弁護士・司法書士等の専門家へ相談することをおすすめします。
9．認知症になる前に家族で話しておきたいこと
親が元気なうちは、 実家の将来について話すことをためらうご家庭も多いと思います。
しかし、判断能力が低下してからでは、 本人の希望を確認すること自体が難しくなる場合があります。
・将来も実家に住み続けたいのか
・施設へ入所した場合、実家をどうするのか
・子どもが実家を引き継ぐ予定があるのか
・誰も住まない場合は売却するのか
・賃貸として残す選択肢はあるのか
・住宅ローンやその他の借入れは残っていないか
・不動産の権利証・登記識別情報等はどこにあるか
・固定資産税関係の書類はどこにあるか
・土地の境界や過去の測量資料はあるか
「今すぐ売る」という話をする必要はありません。
将来この家をどうしたいのか、本人の希望を確認しておくこと が大切です。
10．認知症と相続は別の問題
もう一つ注意したいのが、 認知症と相続を混同しないことです。
親が認知症になっても、 親が所有している不動産が自動的に子どものものになるわけではありません。
親が存命中であれば、 不動産の所有者は原則として親のままです。
11．実家を売却するか残すかも早めに検討する
親が高齢になってきたからといって、 必ず実家を売却する必要があるわけではありません。
今後も親が住むのであれば、 当然そのまま保有するという選択肢があります。
一方で、施設への入所などによって誰も住まなくなる可能性が高い場合には、 実家をどうするか早めに考えておくことも重要です。
| 選択肢 | 主なポイント |
|---|---|
| そのまま保有 | 将来本人や家族が使用する予定がある場合 |
| 売却 | 今後誰も使用する予定がない場合 |
| 賃貸 | 建物状態や賃貸需要を確認する必要がある |
| 空き家として管理 | 定期的な点検・草刈り・修繕等が必要 |
売却するか決めていない段階でも、 現在の実家がいくらくらいで売却できそうなのか査定しておく ことで、家族で将来を考えるための材料になります。
12．いわき市の実家・空き家の売却は以和貴総業株式会社へ
親の実家について相談されるお客様の中には、 「まだ売却すると決めていないので、不動産会社に相談するのは早い」 と考える方もいらっしゃいます。
しかし、売却を決める前でも、 不動産の現在の価値や売却方法を確認しておくことはできます。
以和貴総業株式会社では、 いわき市を中心に中古住宅・土地・空き家・相続不動産などの 売却査定や不動産に関するご相談を承っています。
このような段階でもご相談ください
- 親が高齢になり実家の将来を考えている
- 親が施設へ入る予定がある
- 親の認知症が進み始めている
- 実家を売るか残すか決まっていない
- 現在の実家の価格だけ知っておきたい
- 空き家になった場合の管理について相談したい
- 売却と賃貸のどちらが良いか比較したい
- 相続後に売却する予定なので事前に相談したい
認知症や成年後見制度について専門的な法律判断が必要な場合には、 弁護士・司法書士等の専門家と相談しながら進めることが重要です。
13．まとめ
親が認知症になったからといって、 診断名だけを理由に直ちに実家が売却できなくなると考える必要はありません。
一方で、不動産売買の内容を本人が理解・判断することが難しい状態になっている場合には、 通常どおり本人だけで売買契約を進めることが難しくなります。
・認知症の診断だけで一律に不動産売却の可否が決まるわけではない
・重要なのは売買契約時の本人の判断能力
・親名義の不動産を子どもが当然に売却できるわけではない
・判断能力が不十分な場合は成年後見制度等を検討する場合がある
・成年後見人が本人の居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要
・施設入所前に住んでいた実家も居住用不動産に含まれる場合がある
・本人が元気なうちに実家をどうするか家族で話しておくことが大切
・売却を決める前でも不動産査定をして現在の価値を把握できる
認知症が進んでから初めて、 「実家を売却して施設費用に充てたい」 と考えるケースもあります。
しかし、その段階では不動産売却だけではなく、 成年後見などの手続きが必要になる可能性があります。
だからこそ、 親が元気なうちに「実家を将来どうするのか」を家族で話しておくこと が重要です。
いわき市で実家・空き家・相続不動産についてお悩みの方は、 以和貴総業株式会社までお気軽にご相談ください。
※本記事は2026年9月時点の法令・公表資料をもとに、認知症と不動産売却について一般的な内容を解説したものです。 本人の意思能力や成年後見制度の利用、不動産処分の可否等については個別の事情によって異なります。 具体的な法律手続きについては、弁護士・司法書士・家庭裁判所等へご確認ください。
