固定資産税評価額と実際の売却価格はなぜ違う？不動産屋が教える価格の仕組み｜いわき市

毎年届く固定資産税の納税通知書。

その中に記載されている「評価額」を見て、こんな疑問を持ったことはありませんか？

「固定資産税評価額が800万円だから、800万円くらいで売れるのかな？」
「土地の評価額は500万円なのに、不動産会社の査定額は1,000万円。どうして？」
「築40年の家なのに、建物の評価額がまだ残っているのはなぜ？」

不動産を所有している方にとって、固定資産税評価額は比較的身近な数字です。しかし、固定資産税評価額と実際に売却できる価格は、同じものではありません。

なぜなら、それぞれ価格を決める目的と評価方法が異なるからです。

今回は、いわき市で不動産売買・査定を行う以和貴総業株式会社が、固定資産税評価額と売却価格の違い、土地・建物の評価方法、実際の査定で確認するポイントについて分かりやすく解説します。

1．固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、土地や建物などにかかる固定資産税を計算するため、市町村が定める評価額のことです。

固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

土地や家屋の評価額は、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づいて算定されます。

そして、土地・家屋の評価額は原則として3年ごとに見直されます。これを評価替えといいます。

直近の評価替えは令和6年度（2024年度）で、次回は令和9年度（2027年度）です。ただし、土地の地価下落や地目変更、建物の増改築など、一定の場合には基準年度以外にも評価額が見直されることがあります。

2．売却価格とは？評価額との決定的な違い

売却価格とは、不動産を売主と買主が合意して売買する価格です。

不動産会社が提示する査定価格や、広告に掲載する売出価格とは、厳密には異なります。

• 査定価格：不動産会社が市場動向などから算出する売却見込み価格
• 売出価格：売主が希望や販売方針を踏まえて設定する広告価格
• 成約価格：実際に売主と買主が合意した売買価格

例えば、不動産会社が1,000万円と査定した土地を1,100万円で売り出し、交渉の結果1,050万円で売買することもあります。

また、買主がなかなか見つからず、売出価格を見直すこともあります。

このように、売却価格には実際の需要や買主の判断が反映されます。

3．不動産にはいくつもの価格がある

実は、不動産には複数の価格指標があります。

特に土地については、次のような価格がよく使われます。

これらはすべて不動産の価格に関係しますが、同じ目的で算定されているわけではありません。

特に混同しやすいのが、相続税路線価と固定資産税路線価です。

相続税路線価は相続税・贈与税の土地評価に使われ、固定資産税路線価は固定資産税の土地評価に使われます。

同じ「路線価」という名称でも、評価目的や算定主体が異なります。

4．土地の固定資産税評価額は7割が目安？

土地の固定資産税評価額について調べると、「公示価格の7割程度」という説明を見かけることがあります。

これは、宅地について、地価公示価格等の7割を目途に評価する仕組みが採用されているためです。

例えば、ある標準的な宅地の地価公示価格等が1,000万円相当であれば、固定資産税評価額の目安は700万円程度という考え方になります。

ただし、これは評価制度の基本的な考え方を説明するものであり、個々の土地について必ず正確に7割になるという意味ではありません。

実際には、土地の形状、道路条件、利用状況などに応じた評価が行われます。

5．評価額を0.7で割れば売却価格になる？

固定資産税評価額が700万円の場合、次のように計算したくなるかもしれません。

しかし、この1,000万円が実際の売却価格になるとは限りません。

なぜなら、7割という目安は固定資産税評価の考え方であって、売却時の市場価格を算出する公式ではないからです。

例えば、固定資産税評価額が同じ700万円の土地でも、次のような違いがあります。

※上記は説明のための架空の事例であり、実際の相場や査定結果を示すものではありません。

同じ評価額でも、実際の市場では大きな価格差が生じる可能性があります。

また、固定資産税評価額は原則3年ごとの評価替えであるのに対し、不動産市場の需要や売却条件はその間にも変化します。

そのため、売却価格を判断するには、固定資産税評価額だけでなく、周辺の取引事例や現在の市場状況を確認する必要があります。

6．建物の評価額と売却価格が違う理由

土地以上に違いが分かりにくいのが、建物の固定資産税評価額です。

建物の評価には、原則として再建築価格方式が用いられます。

これは、評価対象と同じ建物を評価時点で新築するとした場合の建築費を基礎に、経過年数による減価などを考慮して評価する方法です。

一方、中古住宅の売却価格は、次のような条件によって判断されます。

• 築年数
• 建物の構造
• 間取りや使いやすさ
• 屋根・外壁・設備の状態
• リフォームや修繕の履歴
• 耐震性や断熱性
• 周辺の中古住宅の需要
• 購入後に必要となる修繕費

例えば、固定資産税評価額が300万円残っている建物でも、雨漏りや設備の老朽化が著しく、買主が大規模な修繕を必要とする場合には、市場での建物評価がほとんど付かないこともあります。

反対に、古い建物でも適切に維持管理されており、需要に合った間取りや設備を備えていれば、一定の価格が付く場合があります。

7．築40年でも建物の評価額が残るのはなぜ？

築30年、築40年と経過した住宅でも、固定資産税の納税通知書を見ると、建物の評価額が残っていることがあります。

「こんなに古いのに、まだ建物に価値があるの？」と感じる方もいるかもしれません。

固定資産税の家屋評価では、経年減点補正率に下限が設けられているため、築年数が経過しただけで評価額が自動的にゼロになるわけではありません。

また、評価替えでは建築物価の変動も考慮されるため、築年数が経過しても評価額が据え置かれる場合があります。

一方、中古住宅の売買では、築年数が古く、修繕費が大きい場合などに、建物の市場価値を低く評価することがあります。

古い住宅は「土地価格－解体費用」になることも

例えば、建物の状態が悪く、購入希望者の多くが解体して新築することを想定している場合です。

このような物件では、土地の価値を基礎に、建物の解体費用などを考慮して売却価格を検討することがあります。

ただし、建物の状態や需要によっては中古住宅として利用できるため、必ず解体費用を差し引くわけではありません。

重要なのは、税務上の建物評価ではなく、購入者がその建物をどのように利用できるかという点です。

8．評価額より高く売れる土地の特徴

固定資産税評価額よりも高い価格で売却できる土地には、どのような特徴があるのでしょうか。

例えば、次のような条件が考えられます。

• 住宅需要のある地域に位置している
• 土地の形状が整っている
• 道路に広く接している
• 日当たりや周辺環境がよい
• 駅・学校・商業施設へのアクセスがよい
• 建築計画を立てやすい
• 周辺で購入希望者が多い

特に、一般的な住宅を建築しやすい整形地や、生活利便性の高い土地は、購入希望者が見つかりやすい傾向があります。

また、周辺の土地供給が少ない場合などには、需要と供給のバランスによって価格が上昇することもあります。

ただし、これらの条件がそろっていても、必ず高値で売却できるとは限りません。実際の相場や売却時期も重要です。

9．評価額より安くなる土地の特徴

一方で、固定資産税評価額よりも低い価格での売却を検討することになる土地もあります。

例えば、次のようなケースです。

• 道路に接しておらず、再建築が難しい
• 土地の形状が不整形で利用しにくい
• 擁壁や造成工事に多額の費用がかかる
• 建物の解体費用が大きい
• 周辺で土地の購入需要が少ない
• 土地の高低差が大きい
• 境界や越境などの確認事項がある
• 売主が早期売却を希望している

特に注意したいのは、購入後に多額の費用が必要になる土地です。

例えば、土地の価格自体は安くても、擁壁工事や造成工事に大きな費用がかかる場合、購入希望者はその費用も含めて判断します。

そのため、土地の固定資産税評価額が一定程度あっても、実際の売却価格が低くなることがあります。

10．いわき市で不動産価格が異なる理由

いわき市は市域が広く、地域によって住宅需要や土地の利用状況が異なります。

例えば、植田・錦・勿来・小名浜・常磐・内郷・平など、同じ市内でも立地条件や生活環境はさまざまです。

さらに、同じ地域内でも、次のような条件によって価格に差が生じます。

① 道路条件の違い

道路の幅員や間口の広さによって、住宅の建築計画や駐車場の確保のしやすさが変わります。

いわき市のように車で移動する機会が多い地域では、駐車場の確保が物件選びの重要な条件になることがあります。

② 土地の広さと形状

一般的な住宅用地として利用しやすい土地と、非常に広い土地では、購入を検討する人の数が異なる場合があります。

広い土地は総額が高くなりやすく、管理負担も増えるため、坪単価が低くなることもあります。

③ 災害リスク

洪水、津波、土砂災害などの想定区域や、過去の災害履歴が購入者の判断に影響する場合があります。

ただし、ハザードマップの対象区域内だからといって、一律に価格が下がるわけではありません。

④ 建物の状態

築年数が同じ住宅でも、リフォームや修繕の状況によって購入後に必要な費用が変わります。

屋根・外壁・給排水設備などの状態は、中古住宅の査定において重要な確認項目です。

こうした条件を踏まえると、いわき市内の不動産価格を固定資産税評価額だけで判断することは難しいといえます。

11．固定資産税評価額はどこで確認できる？

固定資産税評価額を確認する代表的な方法は、次のとおりです。

① 固定資産税の課税明細書

毎年送付される固定資産税の納税通知書に、課税明細書が同封されている場合があります。

課税明細書には、土地や家屋ごとの評価額、課税標準額などが記載されています。

ただし、自治体によって書式が異なるため、記載項目を確認してください。

② 固定資産評価証明書

市町村の窓口などで取得できる固定資産評価証明書でも確認できます。

取得できる方や必要書類、手数料などは自治体の取扱いによって異なります。

③ 固定資産課税台帳の閲覧

所有者など一定の資格を有する方は、固定資産課税台帳を閲覧できる場合があります。

12．不動産会社はどのように査定する？

不動産会社が売却査定を行う際は、固定資産税評価額だけを見て価格を決めるわけではありません。

土地や中古住宅の場合、一般的には次のような情報を確認します。

• 周辺の成約事例
• 現在売り出されている競合物件
• 土地の面積や形状
• 道路の種類・幅員・接道状況
• 都市計画や建築制限
• 上下水道などのインフラ
• 災害リスクや周辺環境
• 建物の築年数・構造・維持管理状況
• 解体・造成・修繕などの必要費用
• 売主の希望する売却時期

そして、これらの条件を総合的に考慮して、売却見込み価格を検討します。

参考資料の一つとして、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」も活用できます。

このサービスでは、不動産取引価格情報、地価公示、都道府県地価調査などを確認できます。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」

ただし、公開されている取引価格情報は、個々の物件の条件がすべて同じというわけではありません。

例えば、近隣で1,000万円の取引があったとしても、対象地の形状や道路条件が異なれば、そのまま同じ価格にはなりません。

周辺の事例と対象物件の違いを整理することが、適切な査定につながります。

13．売却価格を考える具体例

ここで、いわき市内にあると仮定した中古住宅の例を考えてみましょう。

この場合、固定資産税評価額の合計が750万円だからといって、750万円が売却価格になるわけではありません。

例えば、周辺の土地取引事例や物件の条件から、土地の市場価値を1,100万円程度と見込んだとします。

そのうえで、建物の状態を確認すると、屋根・外壁・設備に修繕が必要であり、中古住宅としての需要が限定的だったとします。

さらに、購入者が建物の解体を想定する場合、解体費用も考慮する必要があります。

※金額は説明用の仮定です。実際のいわき市の査定価格、解体費用相場を示すものではありません。境界確定費用やその他の条件も考慮する必要があります。

この例では、固定資産税評価額の合計750万円に対し、参考となる価格は900万円です。

一方で、建物が良好な状態で中古住宅として需要があれば、別の評価になる可能性があります。

また、土地の市場価値が低い地域であれば、固定資産税評価額よりも低い価格になる場合もあります。

14．よくある質問

Q．固定資産税評価額より高く売ることはできますか？

はい。固定資産税評価額は売却価格の上限ではありません。土地の需要や周辺の取引事例、物件の条件によっては、評価額を上回る価格で売却できる場合があります。

Q．固定資産税評価額より安く売っても問題ありませんか？

固定資産税評価額より安いという理由だけで、売買が禁止されるわけではありません。ただし、著しく低い価格での譲渡は、当事者の関係や取引条件によって贈与税・法人税などの税務上の問題が生じる場合があります。特に親族間や関係会社間の売買では税理士等への確認をおすすめします。

Q．固定資産税評価額が高ければ、高く売れる土地ですか？

必ずしもそうではありません。評価額は参考情報の一つですが、実際の売却価格には需要、道路条件、建築制限、土地の形状などが影響します。

Q．固定資産税評価額が低い土地は、価値のない土地ですか？

いいえ。評価額が低くても、購入者にとって利用価値の高い土地であれば、一定の売却価格が付く可能性があります。

Q．築40年以上の住宅でも売却できますか？

はい。建物の状態や立地によっては、中古住宅として売却できる場合があります。また、建物を解体することを前提に、土地として売却する方法も考えられます。

Q．固定資産税の課税標準額を見れば売却価格が分かりますか？

いいえ。課税標準額は、固定資産税の税額計算に用いる金額です。住宅用地の特例などが反映されている場合があり、市場価格とは異なります。

Q．不動産査定を依頼するとき、固定資産税の書類は必要ですか？

課税明細書などがあれば参考資料として役立ちます。ただし、査定の方法や段階によって必要書類は異なるため、手元にない場合も不動産会社へご相談ください。

15．いわき市の不動産査定は以和貴総業へ

不動産の売却を考え始めたとき、固定資産税評価額を参考にすることはできます。

しかし、その金額だけでは実際にいくらで売却できるかを判断することは難しいものです。

特に、いわき市では地域ごとの住宅需要や土地の条件、建物の状態などによって価格に違いがあります。

以和貴総業株式会社では、いわき市を中心に、土地・中古住宅・収益物件などの売却相談や査定を承っています。

固定資産税評価額と売却価格の違いが気になる方、所有する不動産が現在いくらで売れるのか知りたい方は、お気軽にご相談ください。

16．まとめ

固定資産税評価額と実際の売却価格が違う理由は、価格を決める目的と評価方法が異なるためです。

不動産を所有している方にとって、固定資産税評価額は身近な数字ですが、それだけで不動産の価値を判断することはできません。

特に、長年所有している土地や築年数の経過した住宅では、税務上の評価と市場での評価に大きな差が生じることがあります。

不動産の本当の売却価格を知るためには、現在の市場で、その不動産をいくらで購入したい人がいるのかを考えることが大切です。

固定資産税評価額を一つの参考資料としながら、土地や建物の条件、周辺の取引事例を踏まえて売却を検討しましょう。

参考資料
東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
扶桑町「相続税路線価と固定資産税路線価の違い」
国土交通省「不動産情報ライブラリ」

※本記事は2026年10月時点の公表資料および一般的な不動産実務をもとに作成しています。固定資産税評価額、課税標準額、売却価格、税務上の取扱いは個別の条件によって異なります。具体的な売却価格や税額については、不動産会社・税理士等にご確認ください。