2026年11月から建築基準法が改正｜中古住宅・リフォームへの影響をいわき市の不動産会社が解説
2026年11月から建築基準法が改正｜中古住宅・リフォームにはどんな影響がある？
中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションを検討している方にとって、 建築基準法は非常に重要なルールです。
近年、建築基準法は段階的に見直されており、 2025年4月には木造住宅の建築確認手続きに関する大きな改正が施行されました。 さらに2026年11月1日からは、住宅の円滑な供給などを目的として、 型式適合認定制度や採光規制、防火・避難規制などについて新たな合理化が行われます。
「中古住宅を購入して大規模にリフォームしたい」 「間取りを大きく変更したい」 「古い住宅を購入してリノベーションしたい」 という方は、現在の建築基準法上、どのような手続きが必要になるのか確認しておくことが大切です。
この記事では、いわき市で中古住宅・土地などの不動産売買を行う以和貴総業株式会社が、 2026年11月からの建築基準法改正と、 中古住宅を購入してリフォームするときに知っておきたい現在のルールを分かりやすく解説します。
目次
1．2026年11月から何が変わる？
2026年11月1日から、建築基準法施行令の一部改正が施行されます。
今回の改正は、建築物の安全性を確保しながら、 住宅の円滑な供給や新しい設備の導入を進めやすくするため、 一部の建築規制を合理化するものです。
| 主な改正 | 概要 |
|---|---|
| 型式適合認定制度 | 構造耐力に関する新たな認定類型を追加し、建築資材の変更などに柔軟に対応 |
| 採光規制 | 一定の児童福祉施設等について規制対象を合理化 |
| 防火・避難規制 | 一定の安全性が確保される建築物について規制を合理化 |
| 危険物の総量規制 | 一定の安全基準を満たす設備で使用するガス等について規制を合理化 |
中古住宅を購入してリフォームする方にとって、 より直接的に関係するのは2025年4月からすでに施行されている建築基準法の改正です。
2．中古住宅・リフォームで重要なのは2025年4月の改正
2025年4月1日から、木造住宅などの建築確認・検査制度が大きく見直されています。
特に中古住宅のリフォームに関係する重要なポイントが、 いわゆる「4号特例の見直し」です。
改正後は、木造2階建て住宅などについて、 従来より建築確認の対象範囲が広がっています。
3．「4号特例の見直し」とは？
これまで、小規模な木造住宅については、 建築士が設計した場合などに建築確認の際の一部審査を省略できる制度がありました。
これが一般的に「4号特例」と呼ばれていた制度です。
2025年4月の改正によって建築物の区分が見直され、 木造住宅では主に次のように整理されています。
| 区分 | 木造建築物の主な条件 | 建築確認 |
|---|---|---|
| 新2号建築物 | 2階建て以上 または 延べ面積200㎡超 | 原則として必要 |
| 新3号建築物 | 平屋かつ延べ面積200㎡以下 | 建築場所・工事内容等により異なる |
一般的な木造2階建て住宅は、 多くの場合「新2号建築物」に該当します。
4．リフォームでも建築確認が必要になる場合がある
今回、中古住宅を購入する方に特に知っていただきたいのがこの部分です。
木造2階建て住宅などの新2号建築物について、 「大規模の修繕」または「大規模の模様替」を行う場合には、 建築確認手続きが必要になります。
中古住宅を購入してから大規模なリノベーションを行う予定の場合は、 売買契約後ではなく、できるだけ購入前に「予定している工事に建築確認が必要か」を建築士や施工業者等へ確認することをおすすめします。
5．「大規模な修繕・模様替」とは？
ここでいう「大規模」という言葉は、 単純に「工事費が高い」という意味ではありません。
建築基準法では、 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替が、 「大規模の修繕」「大規模の模様替」に該当します。
主要構造部には、主に次のような部分があります。
- 壁
- 柱
- 床
- はり
- 屋根
- 階段
そのため、間取りを大きく変更したり、 構造部分まで手を入れるリノベーションでは、 建築確認の対象になる可能性があります。
6．すべてのリフォームで建築確認が必要なわけではない
ここまで読むと、 「中古住宅のリフォームは全部確認申請が必要なの？」 と心配される方もいるかもしれません。
もちろん、すべてのリフォームで建築確認が必要になるわけではありません。
| 工事例 | 考え方 |
|---|---|
| クロス張替え | 通常の内装工事であれば大規模修繕等には該当しにくい |
| キッチン・洗面台交換 | 設備交換だけであれば通常は対象になりにくい |
| トイレ交換 | 設備交換だけであれば通常は対象になりにくい |
| 構造部分を含む大規模リノベーション | 建築確認が必要になる可能性あり |
※実際の建築確認の要否は、建物の規模、構造、工事範囲、建築場所などによって異なります。 個別の工事については建築士・行政庁・指定確認検査機関等への確認が必要です。
7．中古住宅購入前に確認したいポイント
中古住宅を購入してリフォームする予定であれば、 建物価格やリフォーム見積りだけで判断しないことが重要です。
購入前に、できるだけ次の内容を確認しておきましょう。
- 建築確認済証・検査済証が残っているか
- 建築時の図面が残っているか
- 過去に増築・改築されていないか
- 増築部分について必要な手続きがされているか
- 現在の建物と図面が一致しているか
- 予定しているリフォーム内容
- 主要構造部まで工事する予定があるか
- 建築確認が必要な工事に該当しないか
特に築年数の古い住宅では、 建築当時の資料が残っていなかったり、 過去に増築や間取り変更が行われているケースがあります。
8．築古住宅・既存不適格建築物はどう考える？
古い住宅だからといって、 現在の建築基準法に完全に一致していない建物がすべて違法というわけではありません。
建築当時の法令には適合していたものの、 その後の法改正によって現在の基準には適合しなくなった建築物を 「既存不適格建築物」といいます。
こうした建物を増築・改築・大規模修繕等する場合には、 現在の建築基準法との関係を確認する必要があります。
9．リフォーム費用だけで判断しないことが大切
例えば中古住宅を1,000万円で購入し、 500万円かけてリフォームする計画だったとしても、 必ず1,500万円だけで完成するとは限りません。
建物の状態や工事内容によっては、 設計、建築確認、構造上の検討、耐震補強などが必要になる可能性があります。
そのため中古住宅を購入してリノベーションする場合には、 「物件価格＋リフォーム見積り」だけではなく、建物の法的・構造的な状況も含めて検討すること が大切です。
① 気になる中古住宅を見つける
② 建物資料を確認する
③ 希望するリフォーム内容を整理する
④ 必要に応じて建築士・施工会社に相談する
⑤ 建築確認の要否や工事費を確認する
⑥ 購入するか最終判断する
大規模リフォームを予定している場合は、 「購入してから考える」のではなく、 購入前からリフォーム計画を並行して進めることをおすすめします。
10．中古住宅を売却する方にも関係する
建築基準法の改正は、 中古住宅を購入する方だけでなく売却する方にも関係します。
買主が購入後にリノベーションを予定している場合、 建物の資料が揃っていることで検討を進めやすくなることがあります。
売却前には、可能であれば次の資料を確認しておきましょう。
- 建築確認済証
- 検査済証
- 建築図面
- 増改築時の資料
- 過去のリフォーム記録
- 耐震診断・耐震補強等の資料
書類が見当たらない場合でも売却できないとは限りません。 まずは現在残っている資料を確認し、不動産会社へ相談しましょう。
11．いわき市で中古住宅を購入・売却するなら以和貴総業株式会社へ
中古住宅には、新築住宅にはない魅力があります。
価格を抑えて購入し、 自分好みにリフォーム・リノベーションできることも中古住宅の大きなメリットです。
一方で、築年数の古い住宅ほど、 建物の状態だけでなく、増改築履歴、建築関係書類、 現在の法令との関係などについて確認が必要になる場合があります。
以和貴総業株式会社では、 いわき市を中心に中古住宅・土地・空き家・相続不動産など、 幅広い不動産売買のご相談を承っています。
このようなご相談もお気軽にお問い合わせください
- 中古住宅を購入してリフォームしたい
- 築古住宅を購入しても大丈夫か相談したい
- 購入前に建物資料を確認したい
- リフォーム会社・建築士にも確認しながら購入したい
- 古い住宅を現況のまま売却したい
- 空き家になっている実家を売却したい
- 建築確認済証や検査済証が見つからない
- 増築された住宅を売却したい
建築基準法上の専門的な判断が必要な場合には、 建築士や行政などの専門機関への確認も含めながら、 不動産取引を進めることが大切です。
12．まとめ
建築基準法は近年、住宅の安全性確保と既存住宅の活用などを目的として、 段階的な見直しが行われています。
・2026年11月1日に建築基準法施行令の一部改正が施行される
・今回の改正は型式適合認定、採光、防火・避難規制等の合理化が中心
・中古住宅のリフォームに特に重要な改正は2025年4月からすでに施行されている
・木造2階建て住宅などは「新2号建築物」に該当する場合が多い
・新2号建築物の大規模な修繕・模様替では建築確認が必要
・クロスや設備交換など、すべてのリフォームで確認申請が必要になるわけではない
・築古住宅では建築確認済証・検査済証・図面・増改築履歴なども確認する
・大規模リフォーム予定なら中古住宅購入前から専門家へ相談する
中古住宅は、購入後にリフォームすることで、 自分たちの生活スタイルに合った住宅にできる魅力があります。
その一方で、 「購入できる住宅」と「希望するリフォームができる住宅」は必ずしも同じではありません。
特に大規模なリノベーションを予定している場合には、 物件購入前に建物の状況と予定している工事内容を整理しておくことが重要です。
いわき市で中古住宅・築古住宅・空き家の購入や売却をご検討の方は、 以和貴総業株式会社までお気軽にご相談ください。
※本記事は2026年9月時点の法令・国土交通省公表資料をもとに一般的な内容を解説したものです。 建築確認の要否や建築基準法への適合性は、建物の構造・規模・所在地・工事内容等によって異なります。 実際の計画については建築士、特定行政庁、指定確認検査機関等へご確認ください。
