アパートの管理会社を変更するには？手続き・費用・注意点を解説｜いわき市の大家さん向け

「現在の管理会社に任せているけれど、なかなか空室が埋まらない」

「入居者からの苦情や修繕への対応が遅く、不安を感じている」

「管理会社を変更したいけれど、手続きが大変そうで踏み切れない」

アパートや賃貸マンションを所有する大家さんの中には、このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

賃貸管理会社は、入居者募集、家賃管理、建物の維持管理、入居者からの問い合わせ対応など、賃貸経営を支える重要な役割を担っています。

しかし、管理会社の対応方針やサービス内容が大家さんの希望と合わなくなり、変更を検討するケースもあります。

今回は、いわき市で賃貸管理・不動産売買を行う以和貴総業株式会社が、管理会社を変更する際の流れ、費用、注意点、失敗しない管理会社の選び方について解説します。

1．アパートの管理会社は途中で変更できる？

アパートや賃貸マンションの管理会社は、原則として変更することができます。

管理会社と大家さんの間では、通常、管理業務の内容や管理報酬、契約期間、解約方法などを定めた管理委託契約が締結されています。

そのため、管理会社を変更する場合は、まず現在の管理委託契約書を確認することが重要です。

例えば、契約書に「解約する場合は3か月前までに書面で通知する」と定められていれば、その条件を踏まえて手続きを進める必要があります。

また、契約期間中の解約に違約金などが定められている場合もあるため、事前の確認が必要です。

なお、ここで説明するのは、大家さんが入居者と直接賃貸借契約を締結し、管理業務を不動産会社へ委託している一般的な管理委託方式です。

サブリース契約（一括借上げ）の場合は契約関係が異なるため、別途慎重な確認が必要です。

2．大家さんが管理会社の変更を考える理由

管理会社の変更を検討する理由は、大家さんによってさまざまです。

① 空室がなかなか埋まらない

長期間空室が続いているにもかかわらず、募集条件の見直しや設備改善の提案がない場合、管理会社の募集活動に不安を感じることがあります。

② 連絡や報告が少ない

入居者からの問い合わせ、修繕の進捗、家賃滞納などについて、適切な報告がないと、大家さんは物件の状況を把握しにくくなります。

③ 修繕対応に不満がある

設備故障や雨漏りなどが発生した際、連絡・見積り・修繕手配が遅れると、入居者の不満につながることがあります。

④ 管理費とサービス内容が合っていない

管理報酬の金額だけでなく、どこまでの業務が含まれているのか、追加費用がどのような場合に発生するのかも重要です。

⑤ 今後の賃貸経営について相談したい

築年数が経過したアパートでは、空室対策だけでなく、大規模修繕、家賃の見直し、売却なども検討する必要があります。

そのため、単なる管理業務にとどまらず、今後の賃貸経営について相談できる管理会社を求める大家さんもいらっしゃいます。

3．管理会社を変更するメリットとデメリット

管理会社の変更にはメリットがありますが、重要なのは、変更すること自体ではなく、現在抱えている課題を改善できるかどうかです。

4．管理会社変更の具体的な流れ

一般的な管理会社変更の流れは、次のとおりです。

変更に必要な期間は契約条件や引継ぎ状況によって異なります。解約予告期間が長い場合もあるため、余裕を持って準備することが大切です。

5．解約予告期間・違約金・費用の確認

管理会社の変更を検討する際、特に気になるのが費用面ではないでしょうか。

管理会社の変更そのものについて、一律の法定手数料が定められているわけではありません。

ただし、契約内容によっては、解約に伴う費用や、新しい管理会社との契約に関する費用が発生する場合があります。

解約条件や費用に不明な点がある場合は、現在の管理会社に事前確認することをおすすめします。

6．引継ぎが必要な書類と情報

管理会社変更の際に特に重要なのが、これまでの管理情報の引継ぎです。

入居者との契約内容や設備の修繕履歴などが十分に引き継がれないと、変更後の管理業務に支障が出る可能性があります。

特に、滞納中の家賃、修繕途中の案件、退去予定者への対応などは、管理会社の切替時期をまたぐことがあります。

どちらの管理会社がいつまで対応するのか、事前に整理しておくことが大切です。

また、入居者の個人情報を引き継ぐ際は、利用目的や契約関係、個人情報保護に関するルールを確認し、適切な方法で取り扱う必要があります。

7．入居者への通知と家賃振込先の変更

管理会社を変更する場合、入居者への案内も重要な手続きです。

入居者にとって、管理会社が変わることで最も影響するのは、問い合わせ先や家賃の支払方法などです。

特に注意したいのが家賃の振込先です。

管理会社が変更になっても、家賃の振込先が変わらないケースもあれば、新しい管理会社の指定口座へ変更するケースもあります。

口座が変更になる場合は、入居者が誤って旧口座へ振り込まないように、切替日と新しい口座情報を正確に案内する必要があります。

なお、一般的な管理委託方式では、管理会社を変更するだけで貸主と入居者の賃貸借契約が終了するわけではありません。通常、賃貸借契約を最初から締結し直す必要はありません。

8．敷金・保証会社・火災保険の引継ぎ

① 敷金の引継ぎ

敷金は、入居者が貸主に預けている金銭であり、管理会社の変更だけで返還義務がなくなるものではありません。

ただし、敷金を実際に保管しているのが大家さんなのか、現在の管理会社なのかによって、必要な精算手続きが異なります。

各入居者の敷金残高と保管状況を確認し、必要な精算を行うことが大切です。

② 家賃保証会社の引継ぎ

家賃保証会社を利用している場合、管理会社変更によって保証契約の内容や請求方法に影響が生じることがあります。

保証会社によっては、管理会社変更の届出や登録情報の変更が必要です。

また、保証契約の種類や管理会社との提携条件によっては、既存の契約をそのまま利用できない場合もあるため、事前確認が必要です。

③ 火災保険の引継ぎ

入居者が加入している火災保険についても、契約期間、加入状況、事故時の連絡先などを確認しておきましょう。

管理会社の変更だけで保険契約が自動的に終了するとは限りませんが、契約内容によっては代理店や連絡先の変更手続きなどが必要になる場合があります。

保証会社・保険会社ごとに取扱いが異なるため、一律に判断しないことが大切です。

9．管理会社変更で起こりやすいトラブル

管理会社の変更は適切な手順で進めれば対応可能ですが、引継ぎが不十分な場合にはトラブルが発生することがあります。

特に管理開始月は、家賃の入金確認や修繕対応など、通常より慎重な確認が必要です。

10．管理会社を選ぶ際のチェックポイント

新しい管理会社を選ぶ際は、管理料の安さだけで判断しないことをおすすめします。

管理会社によって、対応できる業務や得意とする地域、入居者募集の方法などが異なります。

賃貸住宅管理業法では、一定規模以上の賃貸住宅管理業者に国土交通大臣の登録が義務付けられています。

管理戸数200戸以上の事業者が登録義務の対象となり、200戸未満の事業者は任意登録とされています。

また、登録業者には、管理受託契約締結前の重要事項説明、財産の分別管理、委託者への定期報告などの義務が設けられています。

管理会社を選ぶ際は、こうした管理体制も確認しておきたいポイントです。

11．管理会社を変えれば空室は改善する？

管理会社を変更することで、募集方法や家賃設定、物件の見せ方などを見直せる場合があります。

ただし、管理会社を変更しただけで、必ず空室が埋まるわけではありません。

空室の原因には、立地、間取り、築年数、設備、家賃、駐車場条件、建物の状態など、さまざまな要素があります。

特にいわき市では、物件が所在する地域や入居者層によって、求められる条件が異なります。

例えば、駐車場の台数、エアコンやインターネット設備、室内の状態などが募集条件の比較材料になる場合があります。

大切なのは、空室の原因を分析し、改善策を具体的に提案できる管理会社を選ぶことです。

12．よくある質問

Q．現在の管理会社に不満がなくても変更できますか？

はい。現在の管理会社に特別な問題がなくても、契約条件に従って管理会社の変更を検討できます。

Q．管理会社を変更すると入居者に契約書を書き直してもらう必要がありますか？

一般的な管理委託方式で、貸主や賃貸借条件が変わらない場合は、通常、賃貸借契約を締結し直す必要はありません。ただし、家賃の支払方法などが変わる場合は、必要な案内や手続きを行います。

Q．現在の管理会社に直接解約を伝える必要がありますか？

解約の意思表示は、原則として契約当事者である大家さんから行うことになります。ただし、連絡方法や手続きの進め方について、新しい管理会社へ事前に相談することは可能です。

Q．管理会社を変更するまでに何か月かかりますか？

解約予告期間や引継ぎ状況によって異なります。契約書に定められた予告期間を確認し、入居者への通知や家賃の切替準備に十分な期間を設けましょう。

Q．サブリース契約でも管理会社を変更できますか？

サブリース契約では、サブリース会社が借主となって入居者へ転貸している場合があり、通常の管理委託契約とは異なります。契約終了や切替えの可否については、契約内容と法的関係を個別に確認する必要があります。

13．いわき市の賃貸管理相談は以和貴総業へ

アパートの管理会社を変更する際には、管理委託契約の確認だけでなく、入居者への通知、家賃管理、保証会社、修繕履歴など、さまざまな引継ぎが必要です。

また、管理会社を変更するのであれば、現在の管理上の課題を整理し、今後の賃貸経営を見直す機会として活用することをおすすめします。

以和貴総業株式会社では、いわき市を中心に、アパート・賃貸マンション・戸建賃貸などの賃貸管理や入居者募集、不動産売買のご相談を承っています。

管理会社の変更を決めていない段階でも、現在の管理状況やお悩みについてご相談いただけます。

14．まとめ

アパートの管理会社は、原則として変更することが可能です。

ただし、現在の管理委託契約の内容を確認し、入居者への影響が出ないように準備することが重要です。

管理会社を変更することは、大家さんにとって大きな決断かもしれません。

しかし、管理体制や空室対策を見直すことで、今後の賃貸経営を改善するきっかけになる場合があります。

大切なのは、管理会社を変更すること自体ではなく、安心して賃貸経営を続けられる管理体制を整えることです。

いわき市で賃貸管理会社の変更やアパート経営についてお悩みの大家さんは、以和貴総業株式会社までお気軽にご相談ください。

参考資料
国土交通省「賃貸住宅管理業法 制度解説」
国土交通省「管理業者の業務」
国土交通省「賃貸住宅管理業法 よくある質問」

※本記事は2026年10月時点の法令・公表資料および一般的な賃貸管理実務をもとに作成しています。管理委託契約の解除条件、違約金、敷金の精算、保証契約の引継ぎ等は個別の契約内容によって異なります。サブリース契約については別途確認が必要です。