土地の境界が分からないと売却できない？境界非明示・測量費用・売主の責任を不動産屋が解説【いわき市】

「昔から所有している土地だけど、どこまでが自分の土地なのか分からない」

「境界杭が見当たらないけれど、売却できるの？」

「不動産会社から境界確定測量が必要と言われた」

土地や中古住宅の売却相談では、このようなご質問をいただくことがあります。

特に、相続した土地や長年所有している土地では、境界杭がなくなっていたり、隣地との境界を明確に確認したことがなかったりするケースもあります。

では、土地の境界が分からない場合、その土地は売却できないのでしょうか？

今回は、いわき市で不動産売買仲介を行う以和貴総業株式会社が、境界確定測量と現況測量の違い、境界非明示による売却、測量費用、隣地とのトラブルなどについて分かりやすく解説します。

1．土地の境界とは何か？

土地の境界とは、一般的には自分の土地と隣の土地を区切る線のことです。

しかし、法律上は「筆界」と「所有権界」という2つの考え方があります。

筆界とは？

筆界とは、土地が登記された際に、その土地と隣接する土地を区画するものとして定められた境界です。

筆界は、土地所有者同士の話し合いだけで自由に変更できるものではありません。

所有権界とは？

所有権界とは、土地の所有権がどこまで及んでいるかを示す境界です。

通常は筆界と所有権界が一致していることが多いものの、土地の一部を譲り渡した場合や時効取得などの事情によって、両者が一致しないこともあります。

一般的な土地売買では、これらの違いを意識する機会は少ないかもしれません。

しかし、境界トラブルが発生した場合には、どちらの境界について問題になっているのかが重要になります。

2．境界が分からなくても売却できる？

土地の売買において、すべての境界が確定していなければ売買契約を締結できないという一般的な法律上の決まりはありません。

そのため、境界が未確定であっても、売主と買主が状況を理解し、合意すれば売買契約を締結することは可能です。

実際の不動産取引でも、境界確定測量を実施せずに売買するケースがあります。

ただし、ここで重要なのは、境界が分からないことを買主にきちんと説明することです。

例えば、次のような事項を確認します。

• 境界杭があるか、ないか
• 境界確定測量を実施しているか
• 隣地所有者との間で境界について争いがあるか
• 塀や建物などの越境があるか
• 売主が把握している境界の位置はどこか
• 買主が購入後に測量を行う必要があるか

境界が未確定でも売買契約は可能ですが、買主が住宅を新築する場合や土地を分筆する場合などには、境界確定が必要になることがあります。

また、金融機関の融資条件や買主の希望によっては、境界確定測量を求められる場合もあります。

3．境界明示と境界確定測量の違い

土地売買の契約書には、「売主は買主に対し、土地の境界を明示する」といった条項が設けられることがあります。

この「境界明示」と「境界確定測量」は、必ずしも同じ意味ではありません。

境界明示は、契約内容に応じて、売主が把握している境界標や境界の位置を買主に示すことを指します。

一方、境界確定測量は、土地家屋調査士などの専門家が資料調査や現地測量を行い、隣地所有者等との境界確認を進めるものです。

したがって、売主が境界杭を示しただけで、すべての境界が法的に確定したことになるわけではありません。

また、境界明示の義務がどこまで及ぶかは、売買契約の具体的な条項によって異なります。

売買契約を締結する際には、境界を現地で示すだけなのか、確定測量まで実施するのかを明確にすることが重要です。

4．境界杭がない土地はどうする？

古い土地では、境界杭が見当たらないことがあります。

例えば、次のような理由が考えられます。

• 道路工事によって境界標がなくなった
• ブロック塀や擁壁の工事で撤去された
• 長年の土砂の堆積で埋まっている
• 過去に境界標が設置されていなかった
• 土地の造成によって現地の状況が変わった

境界杭がない場合でも、法務局の資料や過去の測量図、現地の状況などから境界の位置を調査できることがあります。

ただし、境界標がないからといって、売主の判断だけで新しい杭を設置することは避けるべきです。

境界標の復元や設置が必要な場合には、土地家屋調査士などの専門家に相談することをおすすめします。

5．公図・地積測量図があれば安心？

土地の境界を調べる際には、法務局で取得できる公図や地積測量図などを確認します。

公図とは？

公図は、土地の位置関係や形状などを確認するための資料です。

ただし、公図には精度の違いがあり、現地の形状や寸法を正確に示していない場合があります。

地積測量図とは？

地積測量図は、土地の地積や形状、辺長などを示した登記関係の図面です。

ただし、古い地積測量図では、現在の測量精度と異なる場合があります。

また、地積測量図が存在していても、隣地所有者との境界確認がすべて完了しているとは限りません。

そのため、公図や地積測量図があることと、境界が確定していることは同じではありません。

土地の売却前には、資料の内容と現地の状況を照合することが大切です。

6．現況測量と境界確定測量の違い

土地の測量には、現況測量と境界確定測量という方法があります。

現況測量は、土地の現状を把握するために行われるものです。

一方、境界確定測量では、資料調査や測量に加えて、隣地所有者や道路管理者などとの確認が必要になる場合があります。

なお、「現況測量」「境界確定測量」という名称は、依頼先によって業務範囲が異なることがあります。

測量を依頼する際には、見積書にどこまでの作業が含まれているか確認しましょう。

7．境界確定測量の費用はいくら？

土地の境界確定測量にかかる費用は、土地の面積や形状、隣地の数、道路との境界確認の必要性などによって異なります。

一般的な住宅用地でも、数十万円単位の費用が発生することがあります。

例えば、次のような条件によって費用が変わります。

• 土地の面積が大きい
• 土地の形状が複雑
• 隣接する土地の数が多い
• 境界杭がほとんど残っていない
• 道路や水路との境界確認が必要
• 隣地所有者が遠方に住んでいる
• 隣地の相続登記が完了していない
• 過去の測量資料が少ない

例えば、一般的な住宅用地の確定測量について、30万円から60万円程度の見積りとなるケースも考えられますが、これはあくまで説明用の参考レンジです。

実際にはこれより安くなる場合も、高額になる場合もあります。

また、官民境界の確認や隣地所有者との調整に時間を要する場合、測量完了まで数か月以上かかることもあります。

8．測量費用は売主と買主のどちらが負担する？

土地の売買において、境界確定測量の費用を必ず売主が負担しなければならないという一般的な法律上の決まりはありません。

費用負担は、売主と買主の合意によって決めることができます。

例えば、次のような取引方法があります。

• 売主負担で確定測量を実施して引き渡す
• 買主負担で購入後に測量する
• 境界非明示の条件で現況売却する
• 測量費用を考慮して売買価格を調整する

一般的な個人間売買では、売主が測量を実施して引き渡す条件となることもあります。

一方、築古住宅や古い土地を現況のまま売却する場合には、買主が測量リスクを考慮した価格で購入するケースもあります。

大切なのは、契約前に測量の実施有無、費用負担、境界確認が完了しない場合の取扱いを明確にしておくことです。

9．境界非明示で売却するメリット・デメリット

境界非明示とは、一般的に、売主が境界の現地明示や確定測量などを行わない条件で取引することを指します。

ただし、具体的な意味や範囲は契約書の条項によって異なります。

売主側のメリット

• 測量費用を抑えられる場合がある
• 境界確定に要する期間を短縮できる可能性がある
• 隣地所有者との立会い調整を省略できる場合がある

売主側のデメリット

• 買主が限定される可能性がある
• 売却価格に影響する場合がある
• 境界に関する説明や契約条件の整理が必要
• 既知の越境や紛争を説明しないとトラブルになるおそれがある

境界非明示の売却は、売主にとって費用や手間を抑えられる場合があります。

しかし、買主側が将来の測量費用や境界リスクを負担することになるため、価格や契約条件の調整が必要になることがあります。

境界非明示は、売主が何も説明しなくてよいという意味ではありません。

10．境界非明示と契約不適合責任免責は同じ？

境界非明示と契約不適合責任免責は、別の問題です。

境界非明示は、土地の境界を明示する義務や測量の実施について定める契約条件です。

一方、契約不適合責任は、引き渡された土地や建物が契約内容に適合していない場合に生じる売主の責任に関するものです。

例えば、境界非明示で売却した土地であっても、売主が隣地との境界紛争を把握していたにもかかわらず説明していなかった場合、トラブルにつながる可能性があります。

また、契約不適合責任を免責する特約を設けた場合でも、売主が知りながら告げなかった事実については、民法上、責任を免れない場合があります。

なお、売主が宅地建物取引業者である場合などには、契約不適合責任の免責について法律上の制限があるため、個別の確認が必要です。

これらを明確にしておくことで、売主と買主の認識の違いを減らすことにつながります。

11．隣地との越境がある場合はどうする？

土地の売却時には、境界だけでなく、建物や工作物の越境にも注意が必要です。

例えば、次のようなケースです。

• 隣地の屋根や雨樋が敷地内に入り込んでいる
• 自宅のブロック塀が隣地に越境している
• 擁壁の一部が隣地に入り込んでいる
• 庭木の枝が隣地に伸びている
• 給排水管が隣地を通過している

越境がある場合には、まずその状況を調査し、売主と買主の間でどのように扱うかを整理する必要があります。

例えば、売主が引渡し前に撤去する方法や、現況のまま引き渡して将来の対応について確認する方法などが考えられます。

越境の内容によっては、隣地所有者との覚書を作成する場合もあります。

ただし、覚書があればすべての問題が解決するわけではなく、当事者や将来の所有者に対する効力などは内容によって異なります。

特に建物や擁壁などの越境については、専門家による確認が重要です。

12．隣地所有者が境界確認に応じない場合

境界確定測量を進めようとしても、隣地所有者との立会いができない場合があります。

例えば、次のようなケースです。

• 隣地所有者が遠方に住んでいる
• 隣地所有者が亡くなっている
• 相続人が多数いる
• 隣地所有者が境界確認に協力しない
• 境界の位置について意見が一致しない

このような場合には、土地家屋調査士などに相談し、資料調査や関係者との調整を進めることになります。

筆界特定制度とは？

隣地との筆界が不明な場合には、法務局の「筆界特定制度」を利用できる場合があります。

筆界特定制度は、土地の所有者などの申請に基づき、筆界特定登記官が資料調査や測量などを踏まえて、土地の筆界の位置を特定する制度です。

ただし、筆界特定制度は所有権の範囲を直接確定する制度ではありません。

また、筆界特定の結果に不服がある場合には、裁判で争うこともできます。

境界問題の内容によって適切な手続きは異なるため、土地家屋調査士や弁護士などへ相談することが大切です。

13．境界未確定の土地は価格が安くなる？

境界が確定していない土地は、買主にとって将来の測量費用や境界トラブルのリスクが残る場合があります。

そのため、売却価格に影響することがあります。

ただし、境界が未確定であることだけで、必ず価格が下がるとは限りません。

例えば、次のような条件によって判断が変わります。

• 土地の立地や需要
• 境界杭の有無
• 過去の測量資料の有無
• 隣地所有者との関係
• 境界紛争や越境の有無
• 買主の利用目的
• 将来の分筆や建築計画の有無

例えば、買主が現況のまま利用する予定で、境界に大きな問題がないと判断できる場合には、境界非明示でも取引が成立する可能性があります。

一方、買主が土地を分筆して住宅地として販売する予定であれば、境界確定が重要な条件になる場合があります。

境界未確定による価格への影響は、土地の状況や買主の利用目的によって異なります。

14．いわき市で注意したい土地の境界問題

いわき市では、住宅地だけでなく、農地や山林、広い宅地など、さまざまな土地が売買の対象になります。

特に古くから所有されている土地では、境界の状況について事前に確認したい事項があります。

① 古い住宅地

昔から住宅が建っている土地では、ブロック塀やフェンスが境界の目安となっていることがあります。

しかし、塀の位置が必ずしも正しい境界とは限りません。

② 広い土地や山林

広い土地では、境界標の数が多くなったり、境界の位置を現地で確認することが難しかったりする場合があります。

草木が生い茂っている土地では、測量前に伐採などが必要になることもあります。

③ 道路や水路に接する土地

土地が市道や水路などに接している場合、民有地同士の境界確認とは別に、道路管理者等との官民境界確認が必要になる場合があります。

また、道路の幅員や建築基準法上の道路の取扱いについては、境界の問題とは別に確認が必要です。

④ 相続した土地

親や祖父母から相続した土地では、所有者自身が境界の位置を把握していないことがあります。

過去の測量図や境界確認書が保管されていないか、相続関係の書類と合わせて確認しておくことをおすすめします。

15．境界不明の土地を売却する具体例

ここでは、境界が未確定の土地を売却する場合について、仮定の事例で考えてみましょう。

この土地を売却する場合、次のような方法が考えられます。

方法① 売主負担で確定測量を行う

売主が40万円の測量費用を負担し、境界確認を進めたうえで売却する方法です。

境界の状況が明確になれば、買主が安心して購入を検討しやすくなる可能性があります。

ただし、測量費用が発生し、隣地所有者との調整に時間がかかる場合があります。

方法② 境界非明示で現況売却する

確定測量を実施せず、境界の状況を説明したうえで売却する方法です。

測量費用を抑えられる可能性がありますが、買主が将来の測量費用やリスクを考慮するため、価格交渉が発生することもあります。

例えば、境界非明示を条件として売却価格を760万円に調整した場合、売主が測量費用40万円を負担して800万円で売却した場合と、単純な差引額は同じ760万円になります。

ただし、実際には仲介手数料や税金、売却期間なども考慮する必要があります。

測量して売る方がよいのか、現況のまま売る方がよいのかは、売却価格と費用、買主の希望を総合的に比較して判断することが大切です。

16．売却前に確認したいチェックリスト

これらを確認しておくことで、売却前に必要な手続きや費用を整理しやすくなります。

なお、境界杭が見当たらない場合でも、すぐに測量を依頼する必要があるとは限りません。

まずは不動産会社に相談し、売却方法や買主の利用目的を踏まえて検討することも一つの方法です。

17．よくある質問

Q．境界杭が1か所なくても売却できますか？

売却自体は可能です。ただし、境界の状況や買主の希望によっては、測量や境界標の復元が必要になる場合があります。

Q．境界確定測量は必ず必要ですか？

すべての土地売買で必須というわけではありません。ただし、分筆登記を行う場合や、買主・金融機関が求める場合などには必要になることがあります。

Q．公簿売買なら測量しなくてもよいですか？

公簿売買とは、登記簿上の面積を基準に売買する方法です。公簿売買だからといって境界の問題がなくなるわけではありません。測量の実施や境界明示については別途契約条件を確認する必要があります。

Q．隣地所有者が立会いを拒否した場合はどうなりますか？

境界確定測量が完了しない場合があります。資料調査や筆界特定制度など、別の対応を検討できることもあるため、土地家屋調査士などへ相談しましょう。

Q．境界非明示なら売主は責任を負いませんか？

境界非明示の特約だけですべての責任がなくなるわけではありません。売主が知っている境界紛争や越境などについては、適切に説明する必要があります。

Q．測量費用が高いので、測量せずに売却したいのですが？

買主が境界未確定の状況を理解し、合意すれば、測量を実施せずに売却できる場合があります。ただし、価格や契約条件について調整が必要になることがあります。

Q．土地の境界が分からない状態でも査定を依頼できますか？

はい。境界が未確定でも査定を依頼することは可能です。現地の状況や登記資料などを確認し、測量の必要性も含めて売却方法を検討できます。

18．以和貴総業株式会社への売却相談

土地の境界が分からないからといって、売却を諦める必要はありません。

大切なのは、境界の状況を把握し、どのような条件で売却することが適切なのかを検討することです。

以和貴総業株式会社では、いわき市を中心に、土地・中古住宅・相続不動産などの売却相談を承っています。

境界杭が見当たらない土地や、長年所有している土地についても、売却方法や必要な手続きについてご相談いただけます。

測量や境界の専門的な判断が必要な場合には、土地家屋調査士などの専門家による確認が重要です。

19．まとめ｜境界が不明でも、売却方法はあります

土地の境界が分からない場合でも、売却することは可能です。

ただし、境界の状況を正確に把握し、買主に説明したうえで契約条件を整理することが重要です。

境界が不明な土地を売却する場合、必ずしも最初から高額な測量費用をかける必要があるとは限りません。

一方で、境界を明確にすることによって、買主が安心して購入を検討できる場合もあります。

そのため、測量するかどうかは、売却価格や費用、土地の状況などを総合的に比較することが大切です。

「境界が分からないから売れない」と決めつけず、まずは現在の土地の状況を確認し、適切な売却方法を検討してみてはいかがでしょうか。

参考資料
法務省「筆界特定制度」
法務局「所有境界とは？」
法務省「隣の土地の所有者が分からなくてお困りの方へ」
政府広報オンライン「土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る筆界特定制度」

※本記事は2026年11月時点の一般的な不動産実務および公的資料をもとに作成しています。境界明示義務、契約不適合責任、測量の必要性、測量費用、売却条件などは個別の契約内容や土地の状況によって異なります。境界の調査・確認については土地家屋調査士、法律上の紛争については弁護士などの専門家にご相談ください。