築35年のアパートは売るべき？保有・大規模修繕・売却を比較｜いわき市の大家さん向け

「築35年のアパート、このまま所有し続けて大丈夫だろうか？」

「外壁塗装や屋根の修繕に数百万円かける価値はあるのだろうか？」

「満室で家賃収入はあるけれど、今のうちに売却した方がよいのだろうか？」

いわき市で築30～40年のアパートを所有している大家さんの中には、このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

築35年というと、建物の老朽化が進み、外壁・屋根・給排水設備などにまとまった修繕費用が必要になることもある時期です。

一方で、家賃収入が安定しているアパートであれば、築年数が古いからといって、すぐに売却する必要はありません。

今回は、いわき市で賃貸管理・不動産売買を行う以和貴総業株式会社が、築35年前後のアパートについて、保有・大規模修繕・売却の3つの選択肢を比較し、今後の賃貸経営を判断するためのポイントを解説します。

1．築35年のアパートは売却した方がよい？

結論からいうと、築35年という築年数だけで、売却した方がよいとは判断できません。

例えば、同じ築35年のアパートでも、満室で安定した家賃収入があり、過去に外壁や屋根の修繕が行われている物件と、空室が多く、長期間大規模修繕をしていない物件では、今後の経営状況が大きく異なります。

また、建物の構造や土地の条件、借入金の残債によっても適切な判断は変わります。

この5つを把握することで、今後も保有するべきか、修繕して賃貸経営を続けるべきか、売却するべきかを比較しやすくなります。

2．いわき市の今後の賃貸需要をどう考える？

アパートを長期保有する場合、建物の状態と同じくらい重要なのが、今後の賃貸需要です。

いわき市が公表した2025年国勢調査の速報値では、人口は306,495人、世帯数は136,489世帯となっています。

2020年調査と比較すると、人口は26,436人、世帯数は4,922世帯減少しています。

こうした人口・世帯数の変化は、長期的な賃貸経営を考えるうえで無視できない要素です。

ただし、人口が減少しているからといって、市内すべての地域で賃貸需要が同じように減少するとは限りません。

いわき市内でも、平・小名浜・泉・湯本・内郷・植田・勿来など、地域によって住宅需要や入居者の希望条件は異なります。

現在満室であっても、次の退去時に同じ条件で入居者が見つかるかどうかを考えておく必要があります。

3．保有・修繕・売却のメリットとデメリット

築35年のアパートについて考えられる主な選択肢は、次の3つです。

大切なのは、どれか一つがすべての大家さんにとって正解というわけではないことです。

今後も長期的に家賃収入を得たいのか、資産を整理したいのか、別の不動産に買い替えたいのかによって、適した選択肢は変わります。

4．家賃収入と実際の手残りは違う

アパート経営を続けるかどうか判断する際、最初に確認したいのが実際の手残りです。

例えば、4戸のアパートで1戸当たりの家賃が45,000円の場合、満室時の年間家賃収入は216万円になります。

しかし、216万円がそのまま大家さんの手元に残るわけではありません。

賃貸経営では、管理費、共用部分の電気代、清掃費、固定資産税、火災保険料、修繕費などの支出があります。

さらに借入金がある場合は、毎月の返済も考慮する必要があります。

この計算例では、年間216万円の満室想定家賃に対し、実際の手残りは92万円となります。

ただし、この92万円には将来の大規模修繕のための追加積立や所得税等は含まれていません。

また、借入返済には元金と利息が含まれるため、現金収支と税務上の利益は一致しません。

5．今後10年間の収支シミュレーション

それでは、先ほどの4戸のアパートを今後10年間保有する場合について考えてみましょう。

ここでは比較しやすいように、年間の手残りが92万円で一定と仮定します。

この例では、10年間で約570万円の現金が残る計算になります。

ただし、実際には家賃の下落、空室期間の長期化、修繕費の増加などが発生する可能性があります。

また、10年後には築45年となり、その時点での建物の状態や売却価格も現在とは異なる可能性があります。

さらに、借入返済によって減少する借入残高も考慮する必要があります。

6．築35年で想定したい修繕項目

築35年のアパートでは、室内の設備交換だけでなく、建物全体の修繕が必要になることがあります。

特に雨漏り、危険な外階段の腐食、漏電のおそれがある設備不良などは、空室対策よりも優先して対応すべき問題です。

国土交通省も民間賃貸住宅の計画修繕に関するガイドブックを公表し、点検や修繕記録の保管、資金確保の重要性を紹介しています。

7．大規模修繕を行うべきアパートの特徴

次のような条件がそろっている場合は、修繕して保有を続ける選択肢を積極的に検討できます。

例えば、満室稼働が続いており、屋根や外壁の修繕によって今後の建物維持が見込めるアパートであれば、修繕して保有することに合理性がある場合があります。

ただし、修繕によって家賃収入や売却価格が必ず上昇するわけではありません。施工前に工事費用と期待できる効果を比較しましょう。

8．売却を検討した方がよいアパートの特徴

一方で、次のような場合は、売却を含めて検討する価値があります。

特に重要なのは、今後の修繕費用に対して、どの程度の家賃収入が期待できるかという点です。

例えば、数百万円の修繕費が必要でありながら、空室が多く、家賃の引下げも必要な場合には、保有を続けることで収益性が悪化する可能性があります。

このような場合、修繕工事を発注する前に、現況での売却査定を取得しておくことをおすすめします。

9．満室のうちに売却するメリット

築古アパートを売却する場合、満室であることが購入希望者にとって魅力になることがあります。

収益物件の購入希望者は、現在の家賃収入や入居状況を参考に、購入後の収支を検討するためです。

ただし、満室であれば必ず高く売れるというわけではありません。

購入希望者は、家賃の水準が周辺相場と合っているか、退去後も同じ家賃で募集できるか、修繕費用がどの程度必要かといった点も確認します。

満室のうちに売却を検討することは一つの選択肢ですが、賃貸経営が安定しているなら、無理に売却を急ぐ必要はありません。

10．築古アパートの売却価格はどう決まる？

収益アパートの売却価格を考える際には、主に収益性、土地・建物の価値、周辺の取引事例などを確認します。

① 収益性から考える

例えば、満室時の年間家賃収入が216万円のアパートについて、仮に表面利回り10％で価格を考えると、次のようになります。

ただし、この2,160万円は計算方法を示すための仮定であり、いわき市の築35年アパートの相場価格を示すものではありません。

実際の購入希望者が求める利回りは、立地、構造、修繕履歴、融資条件、入居状況などによって異なります。

② 土地・建物の価値から考える

築35年のアパートであっても、土地に価値がある場合は、収益性だけでは判断できません。

土地の広さ、接道条件、用途地域、再建築の可否、周辺の売買事例なども重要です。

また、建物の構造や状態によっては、建物に一定の評価が見込まれる場合もあります。

③ 修繕履歴と入居状況を確認する

過去に外壁塗装や屋根の修繕が行われている場合、その内容や時期を確認できる資料は購入希望者の判断材料になります。

また、賃料一覧表や入居状況、敷金の預り状況なども売却時に重要な資料です。

11．売却前に確認したい税金・契約関係

アパートを売却する際には、売却価格だけでなく、税金や賃貸借契約の引継ぎなども確認する必要があります。

譲渡所得税

個人が土地・建物を売却した場合、原則として、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は、一般に長期譲渡所得に区分されます。

ただし、築35年のアパートであっても、所有者が最近取得した物件であれば、長期譲渡所得に該当するとは限りません。

また、建物の減価償却によって税務上の取得費が減少している場合、想定より譲渡所得が大きくなることもあります。

法人所有の場合は個人とは税務上の取扱いが異なるため、事前に税理士へ確認することをおすすめします。

入居者との賃貸借契約

入居中のアパートを売却する場合、通常は既存の賃貸借契約を引き継ぐ形で売買を行います。

その際には、賃料の支払状況、敷金、保証会社、管理契約などについて整理しておくことが重要です。

なお、売却するからといって、貸主の都合だけで入居者に退去してもらえるわけではありません。

土地・建物の権利関係

売却前には、土地と建物の所有者、抵当権、接道状況、境界、借地権の有無なども確認します。

特に借地上のアパートでは、借地契約の内容や譲渡承諾の要否などが売却条件に影響する場合があります。

12．売るか保有するか迷ったときの判断方法

築35年のアパートについて、売却と保有のどちらがよいか迷った場合は、次の順番で検討することをおすすめします。

比較する際には、売却価格から仲介手数料、借入金の返済、税金などを差し引いた実際の手取額を確認することが重要です。

保有する場合も、将来の家賃収入だけでなく、修繕費、空室リスク、借入残高、将来の売却価格まで考慮しましょう。

13．いわき市の収益物件相談は以和貴総業へ

築35年前後のアパートでは、今後の修繕費や空室リスクを踏まえて、保有を続けるか売却するかを検討することが重要です。

しかし、建物の状態や賃貸需要、売却価格は物件ごとに異なります。

以和貴総業株式会社では、いわき市を中心に賃貸管理・入居者募集・収益不動産の売買などのご相談を承っています。

売却すると決めていない段階でも、現在の査定価格を把握することで、今後の修繕や保有方針を検討しやすくなります。

14．まとめ

築35年のアパートは、築年数だけで売却するべきか判断できるものではありません。

家賃収入が安定しており、適切な修繕によって長期的な経営が見込めるアパートであれば、保有を続けることも有力な選択肢です。

一方で、今後の修繕費が高額になり、空室や家賃下落によって収益性が悪化する可能性がある場合は、売却を検討する価値があります。

重要なのは、「売るか、持ち続けるか」を感覚で決めるのではなく、数字と建物の状態をもとに判断することです。

いわき市で築古アパートの賃貸管理・修繕・売却についてお悩みの大家さんは、以和貴総業株式会社までお気軽にご相談ください。

参考資料：
いわき市「令和7年国勢調査結果の速報値について」
国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブックの概要」
国税庁「土地や建物を売ったとき」

※本記事は2026年10月時点の公表情報と一般的な不動産実務をもとに作成しています。収支・修繕費・利回りの数値は説明用の仮定であり、いわき市の市場相場や将来収益を保証するものではありません。税金・契約・建物の状態については個別の確認が必要です。