サブリースのメリットはどんな点にある？デメリットや注意点も一緒に解説

サブリース契約とは何か？

サブリース契約とは、物件のオーナーが不動産管理会社に自身の物件を一括で貸し出し、その管理会社が入居者に対して転貸（また貸し）を行う仕組みです。この契約により、オーナーは管理会社から毎月一定の賃料を受け取ることができます。この際、入居者の有無や家賃の滞納状況に関わらず、契約で定められた賃料が支払われるため、収入の安定性が期待できます。

サブリース契約は主に二つの形態に分類されます。一つ目は「家賃保証型」で、これは入居状況に関係なく、オーナーに対して一定の賃料が保証される方式です。もう一つは「パススルー型」で、実際の入居状況や賃料収入に応じて、オーナーへの支払いが変動する方式です。家賃保証型は収入の安定性が高い反面、管理会社の手数料が高めに設定される傾向があります。一方、パススルー型は手数料が比較的低いものの、収入が変動するリスクがあります。

サブリース契約は、主にアパートやマンションなどの集合住宅で広く利用されています。特に、オーナーが遠方に住んでいる場合や、物件の管理業務に時間を割くことが難しい場合に適しています。また、商業施設やオフィスビルなどの物件でもサブリース契約が活用されることがあります。ただし、物件の立地や市場の需要、建物の状態などによって、サブリース契約の条件や適用の可否が異なるため、契約前に十分な検討が必要です。

サブリース契約を検討する際は、契約内容や条件を詳細に確認し、信頼できる管理会社を選定することが重要です。また、将来的な市場動向やリスクを考慮した上で、慎重な判断が求められます。

サブリース契約のメリット

サブリース契約は、賃貸物件のオーナーにとって多くの利点をもたらします。以下に、その主なメリットを詳しく解説します。

まず、最大の利点は、空室や家賃滞納のリスクを軽減し、安定した収入を確保できる点です。通常、空室が発生すると家賃収入が減少し、家賃滞納があれば収入が途絶える可能性があります。しかし、サブリース契約では、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定の賃料を支払います。これにより、空室や滞納の有無に関わらず、毎月安定した収入を得ることが可能となります。

次に、物件管理業務の負担が大幅に軽減されます。入居者募集、契約手続き、家賃回収、クレーム対応、退去時の手続きや清掃など、賃貸経営には多岐にわたる業務が伴います。サブリース契約では、これらの業務をサブリース会社が一手に引き受けるため、オーナーは管理業務から解放されます。これにより、本業が忙しい方や、賃貸経営の知識が少ない方でも安心して物件を運用できます。

さらに、相続税対策としても効果的です。賃貸物件は、現金などの資産に比べて相続税評価額が低く見積もられる傾向があります。特に、サブリース契約を結んでいる物件は「貸家建付地」として評価され、第三者に貸している割合に応じて評価額が減額されます。これにより、相続税の課税対象額が下がり、結果として税負担を軽減することが可能となります。

以下に、サブリース契約の主なメリットを表にまとめました。

このように、サブリース契約は、賃貸経営におけるリスクを軽減し、オーナーの負担を減らす有効な手段と言えます。ただし、契約内容や条件を十分に確認し、信頼できるサブリース会社を選定することが重要です。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約は、物件オーナーにとって管理の手間を軽減し、一定の家賃収入を保証する魅力的な仕組みです。しかし、その一方で、いくつかのデメリットも存在します。以下に主なデメリットを詳しく解説します。

まず、サブリース契約では、オーナーが受け取る家賃収入が減少する可能性があります。サブリース会社は、家賃の10～20％程度を手数料として差し引くことが一般的です。これにより、オーナーの手取り収入が減少し、物件の収益性が低下することがあります。特に、ローン返済額が高い場合や、物件の利回りが低い場合には、手数料の影響が大きくなり、収益が赤字になるリスクも考えられます。

次に、サブリース契約では、家賃の見直しや契約解除が難しいという点が挙げられます。多くのサブリース契約では、数年ごとに家賃の見直しが行われ、サブリース会社から家賃の減額を求められることがあります。これは、近隣の家賃相場の下落や経済状況の変動などを理由に行われることが多いです。また、契約期間が長期にわたることが多く、オーナーからの契約解除が困難な場合があります。日本の借地借家法では、借主であるサブリース会社の権利が強く保護されており、正当な事由がなければオーナーからの契約解除が認められにくいのが現状です。

さらに、修繕費用の負担や入居者選定の自由度の低下など、管理面での制約もデメリットとして挙げられます。サブリース契約では、物件の修繕費用やリフォーム費用はオーナーが負担するケースが多いです。契約内容によっては、これらの費用をサブリース会社と折半する場合もありますが、基本的にはオーナーの負担となることが一般的です。また、入居者の選定や審査はサブリース会社が行うため、オーナーが入居者を選ぶことができません。これにより、オーナーの意向が反映されにくく、物件の管理方針に関与しづらくなる可能性があります。

以下に、サブリース契約の主なデメリットを表にまとめました。

サブリース契約を検討する際には、これらのデメリットを十分に理解し、契約内容を慎重に確認することが重要です。特に、家賃の見直し条件や契約解除の可否、修繕費用の負担範囲など、具体的な契約条項を事前に確認し、将来的なリスクを最小限に抑えるよう努めましょう。

サブリース契約を検討する際の注意点

サブリース契約は、賃貸経営の安定化や管理業務の軽減といったメリットがある一方で、慎重な検討が求められる契約形態です。以下に、サブリース契約を検討する際の重要な注意点を解説します。

まず、契約内容や条件を詳細に確認することが不可欠です。特に、家賃保証の期間や見直しの頻度、免責期間の設定など、契約書に明記された条項を丁寧に読み解く必要があります。例えば、家賃保証が長期間にわたると謳われていても、実際には2年ごとに家賃の見直しが行われ、減額されるケースも少なくありません。契約期間中の家賃保証がどのように維持されるのか、具体的な条件を把握することが重要です。

次に、信頼できるサブリース会社の選定が成功の鍵を握ります。サブリース会社の経営状況や実績、評判を事前に調査し、安定した経営基盤を持つ企業を選ぶことが望ましいです。サブリース会社が倒産した場合、家賃保証が途絶えるだけでなく、入居者との契約や物件管理に関する問題が発生する可能性があります。したがって、財務状況や過去のトラブル事例などを確認し、信頼性の高い会社を選ぶことが肝要です。

さらに、将来的なリスクや市場動向を考慮した上での判断が求められます。賃貸市場は経済状況や地域の需要変動により、家賃相場が変動することがあります。サブリース契約では、家賃の見直しや減額要求が行われる可能性があり、これが収益に影響を及ぼすことも考えられます。契約前に、将来的な市場の変動やリスクをシミュレーションし、長期的な視点で契約内容を検討することが重要です。

以下に、サブリース契約を検討する際の主な注意点を表にまとめました。

サブリース契約は、適切に活用すれば賃貸経営の安定化に寄与しますが、契約内容や相手先の選定、将来的なリスクの評価を怠ると、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。慎重な検討と準備を行い、安心できる賃貸経営を目指しましょう。

まとめ

サブリース契約は、空室や家賃滞納といった心配を軽減できる仕組みであり、管理の手間も大きく抑えられるなど多くの魅力があります。しかし、家賃収入が減少する点や契約内容の制約、将来のリスクなどデメリットもしっかり理解する必要があります。契約の内容を丁寧に確認し、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。ご自身の資産を守るためにも、冷静に判断しながら慎重に進めていきましょう。