水道管が他人の土地にある場合の売却は注意が必要！影響や対策も具体的にご紹介

現状把握とリスクの認識

土地を売りたい方の中には、自分の土地に水道管が通っているのかどうかご存じないケースがあります。特に、古い住宅地や相続した土地では、引き込み用の水道管が前面道路を通らず、他人の土地を跨いで埋設されていることがあります。このような状態だと、後々のトラブルの原因になります。

例えば、引き込み経路が古く、鉛管など現在の基準に合わない材質の場合、漏水や水圧の問題、健康面の懸念などから買主に敬遠される可能性があります。引き込み口（口径）が13ミリのままだと、現代の生活には不十分であるため、20ミリ以上への取り換え工事が必要になることが多く、その費用負担をどうするかが売却時の課題となります。

こうしたリスクを未然に防ぐためにも、売却前に隠された水道管の状況をしっかり調査することが重要です。水道局の給水装置図面を確認したり、専門家を通じて現況調査を行ったりすることで、隣地を跨ぐ配管の有無や材質、経路などを明確に把握し、トラブル回避や売却価格の設定に備えることが必要です。

関連する法的権利と対策

他人の土地上を水道管が通るとき、取り得る法的な制度の代表として「地役権」があります。これは、自己の土地（要役地）の便益に供するため、他人の土地（承役地）を使用する権利であり、水道管などの埋設管に適用されることがある制度です。地役権は物権であり、登記されていれば第三者にも主張できますし、登記がなくても、実際に長期間使用されており、使用状況が客観的に明らかであれば対抗可能とされる場合もあります。これにより、売主として安心して売却を進める手立てとなります。

売却の際には、該当する水道管に対して地役権が設定されているか、または登記されているかを確認することが重要です。もし地役権が未登記の場合でも、継続的・顕示的な使用があるなら、対抗要件を満たすことがあります。ただし、買主や第三者に対して権利を明確に伝えるためには、登記を検討することが望ましいです。

さらに、通行権や掘削承諾といった契約上の権利（債権的権利）についても注意が必要です。たとえば、他人の土地を通行したり、管を埋設したりするためには、書面による承諾が求められるケースがあります。書面の内容や承諾範囲を明確にすることで、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。

具体的な確認手順としては、まず登記簿の確認によって地役権の有無や内容を把握し、それから現地の使用状況を調査・記録してください。

これらの法的確認は専門的な知見を必要とする場合がありますので、不動産業者や司法書士、土地家屋調査士、さらには法律の専門家への相談をお勧めします。専門家の助言をもとに地役権の整理や承諾書の作成を行えば、売却時のリスクを大幅に軽減でき、安心して取引を進められます。

売却前に取るべき具体的な対応

他人の土地を通る水道管がある場合、売却に向けては具体的な対応が必要です。まず、市区町村の水道課や上下水道局などに、給水装置図面（埋設管図）を請求して、給水本管・引き込み管の位置や管径、材質などの現況を把握しましょう。たいていは無料～数百円程度で取得可能で、図面と現地のメーターボックスや引き込み経路を照合しながら確認することが重要です。

次に、隣地所有者との協議を進めましょう。地中に管が通っていることで将来的に掘削・修繕が必要になる場合、あらかじめ覚書などで「修繕時の立ち入りの可否」「費用負担の分担」などを明記しておくことで、買主の不安を和らげることができます。このような覚書を交わすことで、売却をスムーズに進めやすくなることが多いです。

場合によっては、引き込み管の引き直し工事や契約書・登記による法的な対策を検討するとよいでしょう。たとえば、民法改正によって、他人の土地にライフラインを設置する場合、通知や損害賠償の条件を満たせば、承諾がなくても設置可能とされる新しい制度もあります。こうした法的背景には知識を持ちつつ、必要に応じて専門家と相談のうえ対応することをおすすめします。

売却プロセスにおける注意点と対策

他人の土地を水道管が通っている状況では、売却にあたって以下のような点に十分注意し、対策を講じることが重要です。

まず、売り出し価格を設定する際には、将来的にかかりうる工事費用や交渉コストを織り込む必要があります。例えば、引き直しや設置工事が必要な場合、相当な費用負担となることがありますので、査定額をそのまま鵜呑みにせず、リスクを見込んだ価格設定が重要です（例：引き込み管の材質や経路によっては工事費用が数十万円から百万円単位となることもあります）。

次に、売主として対応すべき費用負担や調査費用については、事前によく検討すべきです。水道局から埋設管図を取得し、現地確認を行うことで、実際にどこまでが問題となるかを把握できます。工事を売主側で先に行うことで、「すぐに建てられる土地」として買主にアピールでき、結果的に高値売却につながるケースもあります。

さらに、売却契約書には水道管の越境状況や工事予定、責任範囲などを明記し、引き渡し後のトラブルを回避する工夫が必要です。補償や修繕の手順、将来の引き直し対応について、隣地所有者との「覚書」や同意書を交わし、契約書内に盛り込むことで、買主の不安を軽減できます。

以下に、注意点とその対応策を簡潔にまとめた表をご紹介します。

このように、売却プロセスではリスクを具体的に把握し、費用負担や契約内容に反映させることで、安心して取引を進めることができます。

まとめ

他人の土地を通過する水道管が存在する場合、売却時にさまざまなリスクや注意点が生じます。事前の現況確認や法的な権利関係の調査、そして隣地所有者との協議は、売却成功のために欠かせません。不明点や不安がある場合は、迷わず専門家へ相談し適切な対策を講じましょう。確実な対応をすることで、無用なトラブルを回避し、安心して売却を進めることができるようになります。