法改正2026年で賃貸住宅生活はどう変化する？新しい暮らし方のポイントも紹介

2026年4月以降始まる不動産登記・区分所有法の改正と賃貸住まいへの影響

2026年4月1日より、不動産所有者が転居または氏名変更をした際には、変更から2年以内に登記を行うことが義務化されます。この義務化は、2026年4月1日以前の変更にも適用され、変更日がそれ以前であっても、2028年3月31日までに登記しなければなりません。正当な理由なく手続きを怠ると、5万円以下の過料が科される可能性があります。これは、登記記録と現在の情報が一致しないと「別人」と見なされるため、今後の安心な居住環境の確保において重要です。賃貸住まいの方でご自身が所有する不動産がある場合、変更がある際には速やかに確認と手続きを進めることが安心です。

また、2026年4月より「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」が約23年ぶりに大幅改正されます。この改正では、管理組合の決議方法が合理化され、たとえば所在不明所有者は議決の母数から除外できるようになるなど、マンション管理や再生が進めやすくなります。その結果、賃貸住宅であっても、建物全体の管理体制が整いやすくなり、快適な住環境や長期的な建物維持へとつながる可能性があります。

建築物省エネ法改正と賃貸住宅の住環境への影響

まず、2025年4月からすべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務付けられました。これには住宅も含まれ、これ以前は中・大規模非住宅のみが対象でしたが、改正によりこの範囲が拡大されました。建築確認時には「断熱性能等級４」「一次エネルギー消費量等級４以上」といった基準が最低ラインとなり、審査対象にも加えられました 。

さらに、2026年4月1日からは中規模の非住宅建築（床面積300㎡以上2,000㎡未満）について、省エネ基準が大規模建築と同水準に引き上げられます。用途別の一次エネルギー消費性能指数（BEI）は以下のように強化されます 。

賃貸住宅に住んでいる方にとっては、これらの改正により「物件の省エネ性能」がより明確に、そして可視化されるようになります。たとえば省エネ性能表示制度は2024年4月から始まっており、星の数や数値で住宅の省エネ性が表示されるようになります 。

こうした制度整備によって、賃貸住宅の快適性や光熱費について理解しやすくなる一方で、物件選びの際に省エネ性能が重要な判断基準となり、賃貸人の意識や市場の動きにも波及することが予想されます。

税制改正による賃貸用不動産の評価と青色申告の変化が暮らしに与える影響

2026年度（令和8年度）の税制改正大綱では、賃貸住宅など貸付用不動産の相続税評価に新たな「5年ルール」が導入されます。これは相続開始前5年以内に取得または新築した賃貸用不動産について、従来の路線価に基づく評価から、取得価額を基にした評価へと見直される制度です。2027年1月1日以降の相続・贈与が対象で、取得価額の約8割を評価額とする救済措置が設けられています。これにより、かつてのような過度な節税は難しくなることが見込まれます。

具体的には、一棟マンションなどに代表される貸付用不動産は、相続・贈与の直前5年以内に取得した場合、従来の評価方法では評価額が時価のごく一部となり大きな節税が可能でした。しかし改正後は、取得価額をベースに地価の変動等を考慮した上で、評価額をその約8割に設定する見通しです。これにより相続税額の圧縮幅が大幅に縮小します。

また、不動産小口化商品については取得時期にかかわらず、2027年1月1日以降発生する相続から「通常の取引価格（時価）」に基づいた評価に一本化されます。これまで相続税の軽減を目的に活用されてきた手法の有効性は著しく低下する見込みです。

さらに、青色申告の環境にも変化があります。2026年度の改正では、青色申告特別控除が電子申告や電子帳簿保存といったデジタル対応が前提となり、最大控除額が拡充される一方で、条件を満たさない場合の控除額は縮小される傾向にあります。具体的にはe-Taxによる電子申告や優良な電子帳簿保存を行うことで最大控除額が拡大する一方、非対応の場合は控除額が引き下げられる可能性があることが示されています。

以下に、これらの改正内容を整理した表をご覧ください。

以上の税制改正は、間接的にではありますが、賃貸住宅にお住まいの方の生活にも影響を及ぼす可能性があります。家主の手続きや資産計画の見直しによって賃料やサービス提供のバランスが変わることもあり得ます。今後とも信頼できる情報源からの発信に注意しつつ、必要に応じて当社までご相談ください。

住宅セーフティネット法の見守り機能付き住宅整備と入居者生活への変化

改正された住宅セーフティネット法は、令和７年（2025年）10月１日に施行されました。この改正では、要配慮者の入居支援のみならず、“入居後” の安否確認・見守り機能が備わった「居住サポート住宅」の創設が大きな特徴です。具体的には、賃貸オーナーと居住支援法人が連携し、人感センサー等の見守りシステムや定期訪問によって、入居者の生活変化に応じた福祉サービスにつなぐ仕組みが導入されました。これは、入居者の安心感を高めるとともに、オーナーのリスク軽減にもつながる画期的な制度です。

このように、制度には三本の柱があります。まず、大家が要配慮者に貸しやすくなるための環境整備。そして、居住支援法人などによる入居中のサポート体制の強化。最後に、住宅施策と福祉施策の地域における連携です。この組み合わせにより、要配慮者の安心した暮らしをバックアップしつつ、大家の不安要素を和らげています。

賃貸住宅にお住まいの方には、こうした見守り付き住宅の普及によって、従来よりも安心して暮らせる環境が整いつつあることが注目されます。特に高齢者や障がいのある方など、生活上の配慮を必要とされる方にとっては、入居後に孤立せず、困った際に相談できる「安心の住まい」が広がる意義は大きいものです。

まとめ

2026年4月以降には、不動産登記・区分所有法や建築物省エネ法、税制、住宅セーフティネット法など、賃貸住宅を取り巻く法律が大きく変わります。これによって登記や管理、省エネ・税制や安全面まで、賃貸住宅で暮らす皆様の日常や将来設計にさまざまな影響が及ぶことになります。法律の基礎を知り、早めに備えておくことで、より安心で快適な賃貸生活を送る一助となります。毎日の暮らしの変化を前向きに捉え、自分に合った対策を考えていきましょう。