不動産屋が教える「安い物件には理由がある」の本当の意味｜掘り出し物と注意したい物件の見分け方

不動産情報サイトを見ていると、こんな経験はありませんか？

「この中古住宅、周りの物件よりずいぶん安いな」
「同じような広さの土地なのに、どうして価格が違うんだろう？」
「家賃が安いアパートを見つけたけれど、何か問題があるのかな？」

不動産を探していると、周辺の物件と比べて価格が安い物件に出会うことがあります。

そんなときによく耳にするのが、「安い物件には理由がある」という言葉です。

確かに、不動産の価格が安い場合、何らかの事情があることは少なくありません。

しかし、その理由が必ずしも悪いものとは限りません。

今回は、いわき市で不動産売買・賃貸仲介を行う以和貴総業株式会社が、物件の価格が安くなる理由と、本当に注意したい物件、購入者にとって魅力的な物件の見分け方について解説します。

1．不動産の価格はどうやって決まる？

そもそも、不動産の価格は何によって決まるのでしょうか。

中古住宅や土地の価格は、主に次のような条件をもとに考えられます。

• 所在地や周辺環境
• 土地の広さや形状
• 道路との接し方
• 建物の築年数や状態
• 駅・学校・商業施設などへの距離
• 建築に関する制限
• 周辺の売買事例
• 売主の希望価格や売却事情

つまり、不動産は単純に「広いから高い」「新しいから高い」というものではありません。

同じ100坪の土地でも、道路に広く面した整形地と、細い通路の奥にある土地では、利用のしやすさが異なります。

同じ築30年の住宅でも、定期的に修繕されている家と、長年空き家だった家では、購入後に必要な費用が異なる可能性があります。

2．安い理由① 立地や周辺環境

不動産の価格に大きく影響するのが立地です。

一般的に、生活利便性の高い場所や需要の多い地域では、価格が高くなる傾向があります。

一方で、駅や商業施設から離れた場所、交通の便がよくない場所などは、価格が抑えられることがあります。

ただし、ここで考えたいのが、「その立地は自分にとって本当に不便なのか」という点です。

例えば、普段から車で移動する方であれば、駅までの距離をそれほど気にしないかもしれません。

また、にぎやかな市街地よりも、自然が多く静かな環境を好む方もいらっしゃいます。

いわき市でも、地域によって交通環境や生活施設への距離が異なります。

駅から遠いという理由で価格が安い物件であっても、駐車場が十分に確保されており、普段の生活に支障がなければ、購入者にとって魅力的な選択肢になる場合があります。

3．安い理由② 築年数と建物の状態

中古住宅の価格が安い理由として多いのが、建物の築年数です。

一般的に、建物は築年数が経過するにつれて、老朽化や設備の古さが価格に影響しやすくなります。

しかし、築年数が古いからといって、必ずしも住めない住宅というわけではありません。

例えば、築35年の住宅であっても、屋根や外壁、給排水設備などが適切に修繕されていれば、今後も使用できる可能性があります。

反対に、築15年程度でも雨漏りや設備の不具合があれば、修繕費が必要になる場合があります。

購入前に確認したい箇所

• 屋根・外壁の劣化状況
• 雨漏りの有無
• 床の傾きや建具の開閉状況
• 給排水設備の状態
• シロアリ被害の有無
• 過去の修繕履歴
• 耐震性に関する資料や建築時期

中古住宅を購入する場合は、必要に応じて専門家による建物状況調査（インスペクション）なども検討するとよいでしょう。

4．安い理由③ 土地の形状や道路条件

土地の価格が安い場合、形状や道路条件が影響していることがあります。

例えば、次のような土地です。

• 三角形や細長い形状の土地
• 道路より低い位置にある土地
• 高低差や傾斜がある土地
• 道路に接する間口が狭い土地
• 建築基準法上の道路に接していない土地
• 擁壁の補修が必要な土地

こうした土地は、建築計画に制約が生じたり、造成費用が必要になったりする場合があります。

特に注意したいのが、建物の建築や再建築ができるかどうかです。

現在建物が建っている土地であっても、将来、同じように建て替えられるとは限りません。

道路との接道状況や建築基準法上の制限を確認する必要があります。

5．安い理由④ 災害リスクや土地の条件

土地や住宅の価格には、災害リスクや地形などの条件が影響することがあります。

いわき市で不動産を探す際にも、洪水、土砂災害、津波などのリスクについて確認しておきたいところです。

ただし、ハザードマップの対象区域に入っているからといって、必ず災害が発生するという意味ではありません。

また、ハザードマップの対象区域外であっても、災害リスクがまったくないとは限りません。

大切なのは、どのような災害が想定されているのかを把握し、避難方法や建物の対策を検討することです。

水害ハザードマップにおける対象物件の所在地は、不動産取引の重要事項説明の対象となっています。

価格が安い理由が災害リスクに関係している場合、そのリスクを十分に理解して購入を判断することが重要です。

6．安い理由⑤ 売主の事情

ここまで、土地や建物そのものの条件について説明してきました。

しかし、不動産の価格が安くなる理由は、物件の状態だけではありません。

売主の事情によって、価格が抑えられている場合もあります。

例えば、次のようなケースです。

• 相続した不動産を早めに整理したい
• 住み替えのため、売却時期を優先したい
• 遠方に住んでおり、空き家の管理負担を減らしたい
• 長期間売却できず、価格を見直した
• 複数の不動産を所有しており、資産整理を進めたい

こうした場合、建物や土地に大きな問題がなくても、売却を優先して価格を調整することがあります。

ただし、売主の事情は個人情報に関わることもあるため、すべてを詳しく説明できるとは限りません。

7．安い理由⑥ 買う人が限られる物件

不動産は、購入したい人が多いほど価格が維持されやすく、購入希望者が限られる物件は価格が抑えられることがあります。

例えば、次のような物件です。

• 部屋数が非常に多い住宅
• 特殊な間取りの住宅
• 敷地が非常に広く、維持管理が大変な土地
• 駐車場が少ない住宅
• 店舗兼住宅など用途が限定される建物
• 借地権付きの建物

例えば、大家族向けの大きな住宅は、部屋数が多いという魅力がある一方で、一般的な住宅を探している方には広すぎる場合があります。

また、店舗兼住宅は、事業を行いたい方には魅力的でも、一般的な住宅としては使いにくいことがあります。

つまり、物件に問題があるのではなく、需要が限定されているために価格が抑えられているケースです。

8．安い理由⑦ 心理的な事情

不動産の価格には、心理的な事情が影響する場合もあります。

例えば、過去に物件内で人の死亡に関する出来事があった場合などです。

ただし、建物内で人が亡くなったという事実だけで、すべての物件がいわゆる「事故物件」に該当するわけではありません。

国土交通省では、宅地建物取引業者が人の死に関する事案をどのように取り扱うかについて、ガイドラインを公表しています。

心理的な事情の感じ方には個人差があり、価格への影響も一律ではありません。

重要なのは、必要な情報を確認し、購入者や借主自身が納得して判断することです。

9．安い賃貸物件にも理由がある？

「安い物件には理由がある」という言葉は、売買物件だけでなく、賃貸物件にも当てはまります。

例えば、同じ地域で家賃が安いアパートには、次のような理由が考えられます。

• 築年数が古い
• 設備が比較的シンプル
• 駅や商業施設から距離がある
• 駐車場がない、または台数が少ない
• 間取りが現在の需要と合っていない
• 日当たりや周辺環境に特徴がある
• 大家さんが長期入居を重視した賃料設定にしている

例えば、築30年以上で設備が古いアパートでも、室内がきれいに管理されており、生活に必要な設備がそろっていれば、家賃を抑えたい方には魅力的な選択肢になる場合があります。

一方で、家賃が安くても、駐車場代や共益費などを含めると、ほかの物件と総額があまり変わらないこともあります。

賃貸物件では、家賃だけでなく、初期費用、毎月の支払総額、設備、周辺環境などを比較しましょう。

10．本当に注意したい安い物件の特徴

それでは、どのような安い物件に注意するべきなのでしょうか。

不動産会社の立場から、特に確認していただきたいのは次のようなケースです。

もちろん、これらに該当するからといって、必ず購入してはいけないわけではありません。

問題となるのは、購入者がリスクを十分に理解しないまま契約してしまうことです。

また、極端に条件のよい広告を見つけた場合には、実際に取引可能な物件なのかを確認しましょう。

実在しない物件や、すでに契約済みで取引できない物件などを使って顧客を誘引する「おとり広告」は、不動産広告のルールで禁止されています。

11．掘り出し物になる可能性がある物件

では、価格が安くても、購入者にとって魅力的な物件とはどのようなものでしょうか。

例えば、次のようなケースが考えられます。

① 内装が古いだけの住宅

壁紙や床材、キッチンなどが古く、見た目の印象がよくないために価格が抑えられている住宅です。

建物の主要部分に大きな問題がなく、予算内でリフォームできるのであれば、購入者にとって魅力的な選択肢になる可能性があります。

② 駅から遠いが、車での生活に適している土地

駅から離れているため価格が抑えられていても、駐車場が十分に確保でき、日常生活に不便がなければ、車中心の生活をする方には向いている場合があります。

③ 売主が早期売却を希望している物件

売却時期を優先した価格設定になっている場合、物件の状態と価格のバランスがよいこともあります。

ただし、安い理由を確認し、物件の状態や権利関係を調べることは欠かせません。

④ 一般的には好まれにくい条件が、自分には問題にならない物件

例えば、庭が広すぎる住宅は、維持管理を負担に感じる方もいます。

しかし、家庭菜園や庭づくりを楽しみたい方には、むしろ魅力的かもしれません。

12．購入価格だけで判断しないことが大切

価格が安い物件を検討する際に、特に気をつけたいのが購入後の費用です。

例えば、次の2つの中古住宅があったとします。

※上記は比較のための仮定です。実際の工事費用や相場を示すものではありません。登記費用、仲介手数料、税金、融資費用などは含んでいません。

この例では、購入価格が400万円安い物件Aも、リフォーム費用を加えると物件Bと同じ金額になります。

また、物件Aでは工事中に追加修繕が必要になる可能性もあります。

もちろん、物件Aの方が土地が広い、立地がよいなど、別の魅力があるかもしれません。

大切なのは、購入価格だけではなく、購入後に必要な費用や物件の条件まで含めて比較することです。

13．不動産会社に聞いてほしい7つの質問

相場より安いと感じる物件を見つけた場合は、不動産会社に次のようなことを確認してみてください。

すべての質問に対して、契約前に確定的な回答が得られるとは限りません。

それでも、分かっていることと、まだ調査が必要なことを整理しておくことで、購入後のトラブルを防ぎやすくなります。

14．いわき市で物件を探すなら以和貴総業へ

不動産の価格が安い理由は、立地、築年数、建物の状態、土地の条件、売主の事情など、物件によってさまざまです。

インターネットの物件情報だけでは、価格の理由や購入後の注意点が分かりにくい場合もあります。

以和貴総業株式会社では、いわき市を中心に、中古住宅・土地・収益物件などの不動産売買や賃貸仲介のご相談を承っています。

物件を探す際は、価格だけでなく、土地や建物の条件、購入後の費用なども含めて検討することが大切です。

15．まとめ

「安い物件には理由がある」という言葉は、必ずしも「安い物件は危険」という意味ではありません。

価格が安い理由には、立地、築年数、土地の形状、建築上の制限、売主の事情など、さまざまなものがあります。

そして、最後にお伝えしたいことがあります。

本当にお得な物件とは、単に価格が安い物件ではなく、価格と条件のバランスに納得できる物件です。

周りの人には不便に感じる条件でも、自分の暮らし方に合っていれば、魅力的な物件になるかもしれません。

反対に、どれほど価格が安くても、購入後に多額の費用がかかったり、希望する使い方ができなかったりすれば、満足のいく購入にはつながりません。

不動産を探すときは、価格の数字だけで判断せず、その価格になっている理由を知ることから始めてみてください。

参考資料
国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の改正について（水害リスクの説明）」
東京都住宅政策本部「既存住宅を売買するときは」
消費者庁「表示に関するQ&A（不動産のおとり広告）」

※本記事は2026年10月時点の一般的な不動産実務および公表資料をもとに作成しています。価格に影響する要因や建築・修繕の可否は物件ごとに異なります。購入に際しては個別の調査・確認が必要です。