相続不動産の売却はいつがよいタイミング？迷う方へ準備の進め方をご紹介

いつ売り始めるのがよいか

相続した不動産をいつ売却活動に取りかかるべきかには、いくつかの重要な期限と準備要素があります。

まず、相続税の申告期限は「相続開始後10か月以内」です。相続税の申告を終えていないと、売却時に適用できる特例や控除が活用しづらくなる可能性がありますので、この期限を意識しつつ準備を進める必要があります。

次に、相続登記の義務化についてです。令和6年（2024年）4月1日より施行された改正法により、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないと定められています。期限を超過すると10万円以下の過料が科せられるおそれがありますので、ご注意ください。さらに、改正前に相続が発生した不動産についても対象となり、施行日または相続を知った日からいずれか遅い日を起点として3年以内の登記が求められます 。

そして、売却活動には評価査定から広告掲載、内覧対応、契約締結まで、通常数ヶ月の期間を要します。したがって、これらの法定手続きと売却準備の時間的重なりを考えると、できるだけ早めに段取りを開始することが非常に重要です。

以下に簡潔に整理した早期準備のポイントを表にまとめます：

このように、相続税申告・相続登記・売却活動は重なる部分が多く、どれか一つでも遅れると全体のスケジュールが後倒しになる可能性があります。したがって、「いつ売り始めるか」を考える際には、法定手続きの期限と売却準備に必要な時間をかけ合わせ、できるだけ早めに行動を開始されることをおすすめいたします。

節税メリットを最大化できる期間

相続した不動産の売却を検討されている方にとって、できるだけ節税メリットを活かすには、特例適用の期限を正しく把握することが不可欠です。

まず、代表的な特例である「空き家の３０００万円特別控除」は、相続開始から３年を経過する年の１２月３１日までに売却する必要があり、さらに制度全体の適用期限は２０２７年１２月３１日までと定められています 。したがって、相続が発生したら、少なくともその相続から３年以内に売却活動を完了できるよう、早めの準備が望まれます。

また、この特例を利用するには、被相続人が直前まで一人で居住していた家屋であること、土地と建物の両方を相続していること、売却先が第三者であること、売却価格が合計１億円以下であること、旧耐震基準（１９８１年５月３１日以前）に建てられた建物であること、耐震工事または解体が売却前後に行われていること、といった要件も厳格に定められています 。

特に、耐震改修や解体については、令和５年度の税制改正により「買主側が売却後、譲渡の翌年２月１５日までに工事を行った場合でも特例の対象になる」と見直され、利便性が向上しています 。

さらに、「小規模宅地等の特例」や「相続税の取得費加算の特例」も、一般に「相続開始から３年１０か月以内に売却」「相続税申告との関係を踏まえた準備が必要」とされています。ただし、これらについては、具体的な期限や条件については個別の確認が必要です。

いずれにせよ、いくつもの特例を見据え、相続登記や税務申告、売却準備を計画的に進めることが節税を最大化する鍵です。煩雑に感じられるかもしれませんが、早めに専門家と連携し、手続きに漏れがないよう体制を整えておかれることをおすすめします。

放置によるリスクと売却判断を促す要因

相続した不動産をただ「そのまま」にしておくと、さまざまな不利益が積み重なります。まず、老朽化や管理不足により「特定空き家」として市区町村から認定されると、住宅用地に適用される固定資産税の軽減（６分の１）が受けられず、税額が最大で６倍に跳ね上がる可能性があります。その結果として、年間数万円だった税額が十数万円になる例もあります。

さらに、人が住まない家屋は換気の不足や雨漏りによる劣化、湿気や害虫の発生などで資産価値が著しく低下します。いざ売却を検討したときには、買い手がつかない、あるいは非常に低価格でしか売れないという事態にも陥りかねません。

このような状況に加え、空き家が理由で近隣とのトラブルや、倒壊による損害賠償責任を負うリスクもあります。特に行政からの「命令」に従わない場合は、５０万円以下の過料（罰金）が科されたり、最終的には行政による強制解体（代執行）といった措置の対象になり得ます。

このように、税制面・物理的な劣化・法的責任という三重のリスクが重なる前に、早めの売却判断を行うことが安心です。

以上のようなリスクを避けるためには、税制上も資産管理上も、なるべく早い段階で売却を視野に入れた判断が望ましいと言えます。

売却に向けて今すぐすべきステップ

相続した不動産を売却検討中の方にとって、迅速かつ確実な準備は不可欠です。まず第一に、「相続登記」が法律で義務化されており、原則として相続したことを知った日、または遺産分割が成立した日から３年以内に登記を完了させる必要があります。この期限を超過すると、１０万円以下の過料が科される可能性がありますので、早めに準備を進めましょう 。

また、相続登記だけでなく、「相続税の申告」も重要な前提です。相続税の申告は、相続開始から１０ヶ月以内の申告が原則となっており、これを過ぎると延滞税や加算税が課されることがあります。特に不動産を含む遺産がある場合には、申告期限に十分留意して行動しましょう。

次に、不動産を「売却」するためには、適切なタイミングを見極める必要があります。そのためにも、専門家による査定取得は欠かせません。不動産会社や司法書士への相談、無料査定の依頼などは今すぐスタートできる具体的な行動です。同時に、節税と迅速な売却のバランスを取るには、相続登記や遺産分割、税務対応などをしっかり計画的に進めることが要点です。

このように、相続登記と税務申告と売却準備を計画的に進めることで、売却時期を逃さずに、かつ節税対策もしっかり行うことが可能です。早めの行動が、安心かつ効果的な売却につながります。

まとめ

相続した不動産の売却タイミングは、相続税の申告や登記の手続きを見据え、早めに行動することが大切です。各種特例を利用するには期限があり、事前準備が整っていれば節税の恩恵も受けやすくなります。不動産を放置すると管理や税金の負担が増すだけでなく、状態の悪化により売れにくくなることも考えられます。迷う時間が長いほどリスクも高まるため、今すぐ手続きの準備を始め、計画的に進めることが後悔しない売却への第一歩です。