登記の義務は法改正でどう変わった？相続前に知りたい新ルールをご紹介

相続登記義務化の概要と施行時期

改正された不動産登記法により、令和６年（２０２４年）４月１日から、不動産を相続した場合の登記が義務化されました。これは、相続した土地や建物の名義変更を正当な理由なく怠ると、法務局から催告され、それでも手続きをしなければ、最終的に１０万円以下の過料が科される可能性がある制度です 。

また、この義務化には遡及適用の措置も設けられています。２０２４年４月１日より前に発生した相続についても、未登記であれば同様に対象となり、義務化日以降３年以内、すなわち２０２７年３月３１日までに登記手続きを完了させる必要があります 。

具体的には、相続によって不動産を取得したことを「知った日」から３年以内に登記を申請することが義務付けられています。遺産分割協議を経て取得した場合には、協議成立日から３年以内となります 。

この改正の目的は、相続登記が任意だったために発生している「所有者不明土地」問題への対応です。登記がなされていないことで、土地の所有者が不明となり、行政や民間の事業推進を著しく妨げる事態が全国的に発生しているため、義務化と罰則の導入が行われました 。

義務化に関連する新制度と手続きの種類

令和６年（２０２４年）４月から相続登記が義務化されたのを受け、その負担を軽減し円滑に対応できるよう、関連する新制度が次々と導入されています。まずは「相続人申告登記」という仕組みをご紹介します。正式な相続登記を行う時間がない場合でも、被相続人から相続人であることを法務局に申し出るだけで、義務の履行とみなされます。ただし、これはあくまでも義務を果たすための簡易な手続きであり、不動産の売却や抵当権の設定などの権利処理を進めるには、後日正式な登記が必要です。

次に、令和８年（２０２６年）２月２日から始まる「所有不動産記録証明制度」です。これは法務局が、登記簿上で特定の人物が所有する全国の不動産を一覧として証明してくれる制度です。相続対象となる不動産が多い場合などに、どの物件について登記が必要かを把握するうえで大変便利です。ただし、登記簿上の氏名・住所と実際のものに不一致があると、一覧に反映されない可能性があるため注意が必要です。

さらに、住所や氏名の変更登記の義務化に備え、令和６年（２０２４年）４月から導入された「スマート変更登記制度」があります。これは、あらかじめ法務局に氏名、生年月日などを申し出ておくだけで、住所や氏名が変更されたときに法務局が職権で登記を行ってくれる仕組みです。令和８年（２０２６年）４月から義務化される変更登記を、自ら申請せずとも自動で対応できる便利な制度です。

以下に、これら３つの制度を簡潔に整理しました。

相続登記の期限と正当な理由による免除要件

相続登記の義務化に伴い、「相続したことを知ってから３年以内」、もしくは「過去の相続であれば施行日（２０２４年４月１日）から３年以内、つまり２０２７年３月３１日まで」が、それぞれ登記の期限として定められています。この期限を過ぎ、正当な理由がないままに登記を怠った場合には、法務局から催告を受けたうえで、１０万円以下の過料が科されることがあります。これらは、不動産登記法第７６条の２および第１６４条による規定に基づいています。法務省の公式見解によると、相続の開始と不動産の取得を知った日から３年以内が基本の起算点になりますが、施行前の相続に関しては２０２７年３月末までが猶予期間として設けられています。

正当な理由と認められるケースについては、法務局が個別の事情に応じて判断しますが、具体的には以下のような事情が該当します：
・相続人が極めて多数で、戸籍の収集や相続人の把握に時間を要する場合
・遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある場合
・相続人本人が重病などで手続きが困難な場合
・配偶者からの暴力などから避難している被害者など、生命・心身に危険がおよぶ恐れがある場合
・経済的に困窮しており、登記の申請にかかる費用を負担する能力がない場合
こうした事例に該当する場合は、「正当な理由」が認められ、過料が免除されることがあります。

期限内の対応が難しい場合には、「相続人申告登記」が有効な対策となります。これは、「自分が相続人であること」を法務局に届け出る簡易な手続きで、申出を行うことで基本義務（相続を知ってから３年以内の登記）を履行したことになります。ただし、この手続きだけでは遺産分割が成立した後の追加的義務（協議成立から３年以内の正式な登記）を果たしたことにはならない点にはご留意ください。

義務化後に注意すべきポイントと対応のすすめ

相続登記の手続きが遅れると、登記簿上に所有者が長期間「未確定」の状態で残りやすくなり、「所有者不明土地」や空き家を増やす一因となります。こうした土地は、不動産取引や災害対応、公共事業での土地利用の妨げとなり、周辺環境や治安、地域の活性化にも悪影響を及ぼす恐れがあります 。

こうしたリスクを避けるためには、できるだけ早期に戸籍謄本等を収集し、相続関係を明らかにする準備を進めることが重要です。取得に時間がかかる戸籍を先に集めておくことで、手続きの遅延を防ぎます。また、不動産が遠隔地にある場合や相続人が多く意思疎通が難しい場合も、準備を前倒しに進めることが効果的です 。

相続登記は義務を果たすだけでなく、自身の権利を明確にする第一歩であり、後のトラブル回避につながります。過料（最長１０万円以下）を避けるだけでなく、共有関係の混乱や登記手続きの複雑化を防ぐうえでも、登記の実施は極めて重要です 。

まとめ

不動産の相続登記義務化により、2024年4月から相続時の登記が求められるようになりました。過去の相続も対象となり、怠ると過料が科される場合があります。新制度の導入や各種手続きの簡素化も図られており、期限内での対応が必要です。所有者不明土地を防ぐためにも、早めの戸籍収集や登記準備が欠かせません。正しい登記は、相続に関するトラブル回避の第一歩です。安心して今後の対策をはじめていきましょう。