今後の法改正でアパートや貸家の建築は相続税対策になる？注意点や進め方をまとめて紹介
相続税対策としてアパートや貸家の建築が有効だと考えられてきましたが、今後の法改正によって状況が大きく変わろうとしています。これまで築いてきた知識や常識が通用しなくなるのでは、と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。本記事では、今後予定されている法改正のポイントや、新たに導入される「5年ルール」の概要、これからの相続税対策の考え方について、必要な知識を分かりやすく丁寧にご説明いたします。
法改正で変わる、賃貸用不動産の相続税評価ルール
2026年度（令和８年度）税制改正大綱により、相続税評価における「５年ルール」が導入される見通しとなっております。具体的には、相続開始前５年以内に取得又は新築された賃貸用不動産（アパート、一棟マンションなど）については、従来の路線価や固定資産税評価額による評価ではなく、「取得価額を基に地価変動等を考慮した額×８０％程度の金額（いわゆる時価に近い評価）」での相続税評価が求められる方向です 。
この改正の趣旨は、相続直前の取得による相続税の過度な圧縮、いわゆる「駆け込み節税」を封じる点にあります。従来、賃貸用不動産は市場価格よりもはるかに低い評価が可能であり、これが節税策として広く活用されてきましたが、その構造的な矛盾を是正する狙いがあります 。
また、不動産小口化商品（信託受益権や任意組合等）については、「５年ルールの適用に関わらず、取得時期を問わず時価評価を原則適用」とする厳格な扱いになる見込です 。
一定の経過措置が設けられる見込みもあります。例えば、「改正通達の定める日から５年前から所有している土地の上に、その通達日までに新築（または建築中）された賃貸建物」は、対象外となり、従来通りの評価が維持される可能性があります 。
以下の表に内容を整理いたします。
| 区分 | 相続税評価方法（改正後） | 備考 |
|---|---|---|
| 取得から５年以内の賃貸用不動産 | 取得価額×地価変動考慮×８０％程度 | 従来より評価額上昇、節税効果減少 |
| ５年超保有の賃貸用不動産 | 従来通りの路線価／固定資産税評価額ベース | 比較的低い評価のまま |
| 不動産小口化商品 | 取得時期を問わず、時価評価を原則適用 | 保有期間長くても節税効果が限定 |
| 既存土地での建て替え（経過措置） | 従来評価継続の可能性あり | 取得前からの土地利用がポイント |
この制度の適用は、令和９年（２０２７年）１月１日以降に開始する相続や贈与からとなる見通しですので、今後の資産活用や承継計画においては、取得時期や所有期間を慎重に判断する必要があります 。
取得時期で変わる節税効果 ― 「5年ルール」の影響を読む
令和8年度税制改正大綱により、相続開始前の「5年ルール」が導入されました。これにより、賃貸用不動産を相続・贈与の直前5年以内に取得または新築した場合には、従来のような固定資産税評価額や路線価による評価ではなく、取得価額等を基にした評価が適用されます。具体的には、取得価額に地価変動等を加味した上で「80％」を評価額とする方法が想定されています。これにより、相続直前のいわゆる「駆け込み取得」による節税メリットは大幅に制限されます。長期保有により従来の評価方法が引き続き使える場合との違いがありますので、ご注意ください。
以下の表で、「取得から5年以内」と「取得から5年超」の評価方法の違いを比較して整理します。
| 取得時期 | 評価方式 | 節税効果の相対的な評価 |
|---|---|---|
| 相続・贈与の前5年以内の取得・新築 | 取得価額×80％（目安）による評価 | 小さくなる（駆け込みによる節税効果が制限） |
| 5年以上前に取得・新築（長期保有） | 従来の固定資産税評価額や路線価ベースの評価 | 従来通り期待できる（節税効果あり） |
| 不動産小口化商品（取得時期にかかわらず） | 原則、時価ベースで評価 | 節税効果がほとんど見込めない |
このように、相続直前に取得した賃貸用不動産は、従来の節税スキームが機能しにくくなります。特に新築や築浅物件、一棟ものの収益物件など、時価と相続税評価額との差が大きかったケースでは、その差を活かした節税効果が縮小します。
一方、取得から5年を超えて相続が発生する場合は、引き続き従来の評価方法が適用される見込みです。この点から、あえて長期保有を前提とした資産の組み替えや事業展開も、戦略として有効です。駆け込み対策ではなく、「長く持つこと」を前提とした計画的な節税設計の重要性が高まっています。
有利になるケース ― 経過措置と建て替えによる戦略
令和８年度（2026年度）の税制改正大綱では、相続開始前５年以内に取得または新築された貸付用不動産については、相続税評価を取得価格（およそその８割相当）で行う「５年ルール」が導入されます。ただし、すでに５年以上所有していた土地の上に建築された建物については、経過措置により従来どおりの評価方法が適用される見通しです。これは既存の土地活用を優遇する制度的配慮といえます。
| ケース | 適用評価方法 | 備考 |
|---|---|---|
| 取得から５年以内の貸付用不動産 | 取得価格（時価）の約８割 | 相続税評価が高くなる |
| ５年以上前から所有している土地への建て替え | 従前の評価方法 | 節税効果を維持可能 |
| 新たに土地を購入して建て替え | 新取得扱いで５年ルール適用 | 評価が高くなる可能性あり |
既存の土地を活かした建て替えは、相続税の評価において依然として有利な選択肢となります。特に土地購入を伴う買い替えは、「新規取得」とみなされ、再度５年ルールのタイマーがリセットされる点には注意が必要です。
この制度変更は「節税」だけを目的とした短期的な対策に歯止めをかける内容であり、資産を長期的に保有し、かつ計画的に活用することが今後の相続税対策の基本となります。自社地による建て替えなど、長期視点で資産を活かす戦略こそ、これからの時代に応じた最適な資産承継策と言えるでしょう。
相続税対策としてアパートや貸家の建築を検討する際のポイント
まず、法改正により相続税対策として急いでアパートや貸家を建築することが、かえって不利になるリスクが高まっています。令和８年度（2026年度）税制改正大綱では、「相続または贈与の開始前５年以内」に取得または新築された貸付用不動産については、原則として「取得価額を基に地価変動などを考慮し評価し、最大８割程度まで時価に近い評価を適用する」仕組みが示されています。つまり、評価額の圧縮幅が縮小され、短期の駆け込み取得による節税効果は限定的になります。
次に、長期保有や自社所有地での建て替えといった計画的な対策の重要性が増しています。法改正の適用は令和９年（2027年）１月１日以後に発生する相続・贈与からとなるため、現在保有中の土地で既存建物の更新や建て替えを検討する場合、経過措置や所有期間の有利な条件を活かすことが可能です。
さらに、単なる「節税」ではなく、「投資および承継設計」としての視点を持つことが大切です。不動産を節税手段として捉えるだけでなく、誰に、どの資産を、どの形で承継するかといった中長期的な設計に資産活用の目的を置くことで、制度変更にも耐える持続可能な対策となります。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 短期取得のリスク | 取得後５年以内は時価評価に近づき、節税効果が減少 |
| 長期保有・建て替えの利点 | 既存所有地での建て替えなど時間的余裕を活かした計画が可能 |
| 承継設計の視点 | 節税よりも投資・資産承継の全体設計として検討する必要性 |
まとめ
今後の法改正によって、アパートや貸家の建築が相続税対策としてこれまでのように有利とは限らなくなります。特に「取得から五年以内」に建築や取得した賃貸用不動産については、相続税評価額の見直しが導入されるため、駆け込み的な対策が不利に働くおそれがあります。長期的な視点で資産を守るためには、法改正の内容を正しく理解し、安易な節税対策に頼らないことが大切です。将来の資産承継を見据えた計画的な戦略が、これからの相続税対策のカギとなります。
